Simulador de INSS de obra
A mesma conta que a Receita faz na aferição indireta — área equivalente, VAU, fator social, decadência, concreto usinado e as alíquotas de 36,8% — mais os cenários de fator de ajuste e de contabilidade. Sem cadastro.
Estimativa do INSS da obra
A mesma obra por cada método
O método marcado é o que se aplica aos dados informados; os outros mostram o que muda com outro responsável, período ou forma de apurar.
Ver memória de cálculo
Quer transformar a estimativa em proposta?
A equipe devolve um orçamento por escrito em até 1 dia útil, com o caminho de apuração conferido — e, se quiser, cuida também da averbação da construção na matrícula.
Como o simulador calcula
O motor reproduz a memória de cálculo do Sero e foi conferido contra os exemplos numéricos publicados pela própria Receita no Manual do Sero. Passo a passo:
| Etapa | Regra |
|---|---|
| Área equivalente | área principal × 89% (casa até 1.000 m²), 90% (multifamiliar), 86% (comercial), 95% (galpão), 98% (popular) — art. 25, § 6º. Tabela completa |
| Área complementar | coberta × 50% · descoberta × 25% — art. 25, § 9º |
| Custo da obra (COD) | área para cálculo × VAU da UF e destinação — art. 25 |
| Remuneração (RMT) | COD × 20% (alvenaria) ou 15% (madeira/mista) × fator social (só PF) × categoria (reforma 35%, demolição 10%) — arts. 25 e 26 |
| Decadência | RMT × meses não decadentes ÷ meses da obra — art. 29 |
| Créditos | (−) 5% do COD × % de concreto usinado da UF — art. 32 (remunerações já declaradas no CNO entram na assessoria, caso a caso) |
| Contribuições | base × 36,8% (20% patronal + 8% segurados + 3% RAT + 5,8% terceiros) — art. 19 |
| Fator de ajuste | PF: folha mensal no CNO que, corrigida pela Selic, cobre 50% (até 350 m²) ou 70% (acima) da RMT, com DCTFWeb ininterrupta → aferição zerada. Custo = 20% + 4% sobre a folha, mais juros (Selic + 1%) e multa por competência em atraso — art. 33 |
O que o simulador não faz
- Não lê o VAU do mês da aferição no Sero — usa a tabela de referência de 09/2026.
- Não calcula obra não predial (pontes, redes, pavimentação), que segue outra metodologia.
- Não combina várias destinações ou categorias na mesma obra — isso é feito bloco a bloco na assessoria.
- Não substitui a prova documental da decadência nem a conferência do responsável no CNO.
Tabela de área equivalente do Sero
Antes de multiplicar pelo VAU, o Sero converte a área principal em área equivalente. Casa (residencial unifamiliar) entra por 89% até 1.000 m² de área principal e 85% acima disso. Áreas complementares entram por 50% (cobertas) ou 25% (descobertas). A faixa é definida pelo total de área principal da mesma destinação no CNO.
| Destinação | Área principal da destinação | Área equivalente |
|---|---|---|
| Residencial unifamiliar (casa) | Até 1.000 m² | 89% |
| Residencial unifamiliar (casa) | Acima de 1.000 m² | 85% |
| Residencial multifamiliar (prédio, sobrados) | Até 1.000 m² | 90% |
| Residencial multifamiliar (prédio, sobrados) | Acima de 1.000 m² | 86% |
| Comercial — salas e lojas | Até 3.000 m² | 86% |
| Comercial — salas e lojas | Acima de 3.000 m² | 83% |
| Galpão industrial | Qualquer área | 95% |
| Casa popular (interesse social) | Qualquer área | 98% |
| Conjunto habitacional popular | Qualquer área | 98% |
| Área complementar coberta (ex.: garagem) | Qualquer área | 50% |
| Área complementar descoberta (ex.: piscina, quadra) | Qualquer área | 25% |
Exemplo: casa de 300 m² com piscina descoberta de 25 m² vira 300 × 89% + 25 × 25% = 273,25 m² de área para cálculo. Esses são os mesmos percentuais que o simulador acima aplica.
Perguntas e respostas
Qual o percentual de área equivalente no Sero?
Depende da destinação e do total de área principal: casa (residencial unifamiliar) 89% até 1.000 m² e 85% acima; prédio residencial 90% até 1.000 m² e 86% acima; comercial (salas e lojas) 86% até 3.000 m² e 83% acima; galpão industrial 95%; casa popular e conjunto habitacional popular 98%. Áreas complementares entram por 50% (cobertas) ou 25% (descobertas). É o art. 25, §§ 6º e 9º, da IN RFB nº 2.021/2021.
O resultado do simulador é o valor que vou pagar?
É uma estimativa pela metodologia oficial (IN RFB nº 2.021/2021), com o VAU de referência da sua UF. O valor final sai da aferição no Sero, com o VAU do mês da aferição e o enquadramento conferido nos documentos. Diferenças de alguns por cento são normais; diferenças grandes indicam enquadramento diferente — e é isso que a assessoria resolve.
O que é o VAU?
Valor Atualizado Unitário: o custo por m² que a Receita atribui a cada tipo de obra em cada estado, atualizado mensalmente pelo Sinapi e revisto em janeiro pelo CUB. Em São Paulo, casa (residencial unifamiliar) está em R$ 2.705,27/m² na competência 09/2026. Só é lido oficialmente dentro do Sero.
Por que o simulador pergunta se a obra é de pessoa física ou jurídica?
Porque o fator social (redução de 10% a 80% da remuneração) e o fator de ajuste só existem para pessoa física. A mesma casa no CNPJ paga cerca de 11% a mais na aferição indireta — e, se a PJ tem contabilidade, a apuração nem é por aqui.
O simulador considera obra em andamento?
Sim. Para qualquer obra de pessoa física ele mostra o plano do fator de ajuste: quantos funcionários em carteira, por quantos meses e com que folha, para a aferição sair zerada — com juros e multa nas competências já vencidas e o custo total desse caminho.
E se a obra tiver mais de uma destinação (casa + loja, por exemplo)?
O simulador trabalha com uma destinação por vez. Obras mistas, com várias categorias (parte nova, parte reforma) ou várias edificações, calculamos na assessoria, bloco a bloco, como o Sero faz.
Meus dados ficam guardados?
Não. O cálculo roda inteiramente no seu navegador; nada é enviado a servidor. Só quando você clica em "Pedir orçamento" os dados vão, com o seu consentimento, para a equipe.
Gostou do número? Vamos confirmar com os documentos.
Peça um orçamento com os dados da simulação. Devolvemos por escrito o caminho de apuração, a estimativa conferida e os honorários.
Simulação online sem custo·Orçamento por escrito em até 1 dia útil·Atendimento digital em todo o Brasil
Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.