Simulador de INSS de obra
A mesma conta que a Receita faz na aferição indireta — área equivalente, VAU, fator social, decadência, concreto usinado e as alíquotas de 36,8% — mais os cenários de fator de ajuste e de contabilidade. Sem cadastro.
Estimativa do INSS da obra
A mesma obra por cada método
Quanto ficaria o INSS desta obra conforme o caminho de apuração. O método marcado é o que se aplica aos dados informados; os outros mostram o que muda se o responsável, o período ou a forma de apurar forem diferentes.
Quer testar outro cenário? Mude o responsável, as datas ou a área acima e calcule de novo.
Ver memória de cálculo
Quer transformar a estimativa em proposta?
Enviamos os dados desta simulação para a equipe, que devolve um orçamento por escrito em até 1 dia útil — e, se quiser, cuidamos também da averbação da construção na matrícula.
Como o simulador calcula
O motor reproduz a memória de cálculo do Sero e foi conferido contra os exemplos numéricos publicados pela própria Receita no Manual do Sero. Passo a passo:
| Etapa | Regra |
|---|---|
| Área equivalente | área principal × 89% (casa até 1.000 m²), 90% (multifamiliar), 86% (comercial), 95% (galpão), 98% (popular) — art. 25, § 6º |
| Área complementar | coberta × 50% · descoberta × 25% — art. 25, § 9º |
| Custo da obra (COD) | área para cálculo × VAU da UF e destinação — art. 25 |
| Remuneração (RMT) | COD × 20% (alvenaria) ou 15% (madeira/mista) × fator social (só PF) × categoria (reforma 35%, demolição 10%) — arts. 25 e 26 |
| Decadência | RMT × meses não decadentes ÷ meses da obra — art. 29 |
| Créditos | (−) remunerações já declaradas no CNO · (−) 5% do COD × % de concreto usinado da UF — arts. 31 e 32 |
| Contribuições | base × 36,8% (20% patronal + 8% segurados + 3% RAT + 5,8% terceiros) — art. 19 |
| Fator de ajuste | PF com créditos ≥ 50% (até 350 m²) ou 70% (acima) da RMT e DCTFWeb ininterrupta → débito zero — art. 33 |
O que o simulador não faz
- Não lê o VAU do mês da aferição no Sero — usa a tabela de referência de 09/2026.
- Não calcula obra não predial (pontes, redes, pavimentação), que segue outra metodologia.
- Não combina várias destinações ou categorias na mesma obra — isso é feito bloco a bloco na assessoria.
- Não substitui a prova documental da decadência nem a conferência do responsável no CNO.
Perguntas e respostas
O resultado do simulador é o valor que vou pagar?
É uma estimativa pela metodologia oficial (IN RFB nº 2.021/2021), com o VAU de referência da sua UF. O valor final sai da aferição no Sero, com o VAU do mês da aferição e o enquadramento conferido nos documentos. Diferenças de alguns por cento são normais; diferenças grandes indicam enquadramento diferente — e é isso que a assessoria resolve.
O que é o VAU?
Valor Atualizado Unitário: o custo por m² que a Receita atribui a cada tipo de obra em cada estado, atualizado mensalmente pelo Sinapi e revisto em janeiro pelo CUB. Em São Paulo, casa (residencial unifamiliar) está em R$ 2.705,27/m² na competência 09/2026. Só é lido oficialmente dentro do Sero.
Por que o simulador pergunta se a obra é de pessoa física ou jurídica?
Porque o fator social (redução de 10% a 80% da remuneração) e o fator de ajuste só existem para pessoa física. A mesma casa no CNPJ paga cerca de 11% a mais na aferição indireta — e, se a PJ tem contabilidade, a apuração nem é por aqui.
O simulador considera obra em andamento?
Sim. Para obra em andamento ou não iniciada, ele mostra o cenário de planejamento do fator de ajuste: quanto de mão de obra precisa ser declarado no curso da obra para a aferição sair zerada, e o custo total desse caminho.
E se a obra tiver mais de uma destinação (casa + loja, por exemplo)?
O simulador trabalha com uma destinação por vez. Obras mistas, com várias categorias (parte nova, parte reforma) ou várias edificações, calculamos na assessoria, bloco a bloco, como o Sero faz.
Meus dados ficam guardados?
Não. O cálculo roda inteiramente no seu navegador; nada é enviado a servidor. Só quando você clica em "Pedir orçamento" os dados vão, com o seu consentimento, para a equipe.
Gostou do número? Vamos confirmar com os documentos.
Peça um orçamento com os dados da simulação. Devolvemos por escrito o caminho de apuração, a estimativa conferida e os honorários.
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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.