Área, VAU, mão de obra presumida, redutores e 36,8%. Entenda cada linha da aferição indireta — e onde o enquadramento certo muda o valor.
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A área principal do projeto é convertida em área equivalente pelo percentual da destinação: 89% para casa (85% acima de 1.000 m²), 90% para prédio residencial, 86% para comercial, 95% para galpão, 98% para habitação popular. Áreas complementares entram por 50% (cobertas) ou 25% (descobertas).
Área para cálculo × VAU. O VAU é o custo por m² que a Receita atribui a cada destinação em cada UF, lido no Sero no mês da aferição. Referência para São Paulo, competência 09/2026:
| Destinação | VAU (R$/m²) |
|---|---|
| Residencial unifamiliar (casa) | R$ 2.705,27 |
| Residencial multifamiliar (prédio, sobrados) | R$ 2.359,48 |
| Comercial — salas e lojas | R$ 2.685,96 |
| Galpão industrial | R$ 1.265,41 |
| Casa popular (interesse social) | R$ 1.517,13 |
| Conjunto habitacional popular | R$ 1.517,13 |
Tabela de referência para estimativa. O simulador tem o VAU de todos os estados.
COD × 20% (alvenaria) ou 15% (madeira ou mista), multiplicado pelas reduções cumulativas: fator social (só pessoa física), categoria (reforma 35%, demolição 10%), destinação específica (edifício-garagem 80%) e pré-moldado (30%, com notas de ao menos 40% do COD).
| Fator social (PF) — área da categoria | Entra por |
|---|---|
| de 0 a 100 m² | 20% |
| de 100 a 200 m² | 40% |
| de 200 a 300 m² | 55% |
| de 300 a 400 m² | 70% |
| acima de 400 m² | 90% |
RMT × (meses não decadentes ÷ meses da obra). Em 2026, competências até 12/2020 estão fora. Regra e provas.
Saem da base as remunerações já declaradas e vinculadas ao CNO (atualizadas pela Selic) e o crédito de concreto ou argamassa usinada: 5% do COD × percentual da UF e destinação (Anexo I).
| Contribuição (código de receita) | Alíquota |
|---|---|
| Contribuição patronal (1138-01) | 20% |
| Contribuição dos segurados (1082-01) | 8% |
| GILRAT / RAT (1646-01) | 3% |
| Salário-educação (1170-01) | 2,5% |
| INCRA (1176-01) | 0,2% |
| SENAI (1181-01) | 1% |
| SESI (1184-01) | 1,5% |
| SEBRAE (1200-01) | 0,6% |
| Total sobre a base | 36,8% |
Para pessoa física, entra ainda o teste do fator de ajuste; para PJ com contabilidade, a apuração pela escrituração.
| Área para cálculo 86% de equivalência | 344 m² |
| Custo da obra (COD) × VAU comercial R$ 2.685,96 | R$ 923.970,24 |
| Remuneração (20%, sem fator social) | R$ 184.794,05 |
| INSS (36,8%) | R$ 68.004,21 |
Sem contabilidade, este é o valor. Com escrituração regular e centro de custo, a base passa a ser a folha real da obra.
Ajustar este exemplo no simulador| Custo da obra (COD) 89% × VAU casa | R$ 481.538,06 |
| Remuneração 20% × fator social 40% × reforma 35% | R$ 13.483,07 |
| INSS (36,8%) | R$ 4.961,77 |
| Se fosse lançada como obra nova mesma área, categoria errada | R$ 14.176,48 |
A categoria certa vale R$ 9.214,71. Reforma exige comprovação da edificação preexistente — matrícula, IPTU, habite-se anterior.
Ajustar este exemplo no simuladorA Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma, não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.
Sede em Alphaville, Barueri – SP · Atendimento digital em todo o Brasil pelo e-CAC · alphasolucoes.com
Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, da Receita Federal, no e-CAC. É onde se informa a obra inscrita no CNO, se apura a remuneração da mão de obra (aferição indireta ou pela contabilidade), se geram a DCTFWeb Aferição de Obras e o DARF, e de onde sai a CND.
É o cálculo do INSS por presunção, quando não há contabilidade da obra: a Receita estima o custo pela área e pelo VAU, presume o percentual de mão de obra (20% ou 15%) e aplica as reduções previstas na IN. É o caminho de toda obra de pessoa física e de PJ sem escrituração regular.
Sim. Ele acompanha a variação mensal do custo do m² do Sinapi e é revisto em janeiro pelo CUB de cada capital. Usa-se o VAU do mês em que a aferição é feita, não o do fim da obra — por isso adiar a regularização costuma encarecer.
Quadra esportiva, piscina, garagem ou estacionamento térreo fora da projeção do corpo principal e áreas de posto de gasolina. Coberta entra por 50%; descoberta, por 25%. Se o projeto não discrimina, entra como principal, sem redução — um erro comum que custa caro.
Sim, por retificação no próprio Sero, dentro do prazo, quando há erro de enquadramento (destinação, categoria, área, responsável). Conferimos aferições já feitas linha a linha e retificamos quando o número está errado.
Envie os dados da obra. Rodamos a memória de cálculo completa e devolvemos os cenários por escrito antes de transmitir qualquer coisa.
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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.
