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Alpha Soluções — Soluções em Regularizações e Transações Imobiliárias CND de Obra
Pessoa jurídica · art. 17, § 1º, da IN RFB nº 2.021/2021

Construtoras e incorporadoras: CND de obra pela contabilidade

Com escrituração regular e centro de custo, o INSS da obra é apurado pela remuneração real — e a aferição indireta vira apenas o teto. Auditamos a escrituração, fechamos a apuração e emitimos a CND.

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Dois caminhos

Tabela ou folha real

Para pessoa jurídica a IN prevê duas formas de apurar. Aferição indireta: custo presumido pela área e pelo VAU, 20% de mão de obra, sem fator social e sem fator de ajuste — obrigatória para PJ desobrigada de escrituração ou com contabilidade irregular (art. 37). Apuração pela contabilidade: base é a remuneração efetivamente registrada no centro de custo da obra — folha própria, empreiteiras com retenção, autônomos — quando a escrituração é regular (art. 17, § 1º).

A diferença costuma ser grande. A aferição presume que 20% do custo da obra é mão de obra tributável; uma obra industrializada, com pré-moldados, terceirização formal e retenções em dia, registra bem menos do que isso. E o que já foi recolhido no curso da obra abate integralmente.

O que a Receita exige para aceitar a contabilidade

  • Diário e Razão (ou ECD) transmitidos, com a obra em centro de custo próprio.
  • Folha da obra no eSocial vinculada ao CNO, com as contribuições recolhidas.
  • Notas de cessão de mão de obra com retenção de 11% (ou 3,5%) destacada e recolhida.
  • Coerência entre razão, eSocial, DCTFWeb e notas — é aqui que a maioria tropeça.

Empresa dona da obra, mas não construtora? Sede, galpão, loja ou clínica construída no CNPJ seguem a mesma lógica: com contabilidade regular e a obra em centro de custo, apura-se pela folha; sem, pela tabela. Vale checar antes de dar entrada — inclusive se a transferência do imóvel para pessoa física muda o cenário.

Exemplos calculados

O teto e o que fica abaixo dele

Pessoa jurídica, São Paulo, obra nova em alvenaria com concreto usinado. VAU de referência 09/2026.

Exemplo calculado

Edifício residencial de 3.500 m²

  • PJ
  • Residencial multifamiliar
  • Concreto usinado (6,35% SP)
Custo da obra (COD)
3.010 m² (86% acima de 1.000 m²) × VAU
 R$ 7.102.034,80
Remuneração presumida (20%) R$ 1.420.406,96
(−) crédito de concreto usinado R$ 22.548,96
Teto — aferição indireta (36,8%) R$ 514.411,74
Pela contabilidade: contribuições sobre a folha real
folha registrada de 12% do COD (R$ 852.244,18) × 36,8% — já recolhidas mês a mês no eSocial
 R$ 313.625,86
Saldo a pagar na aferição
as contribuições recolhidas sobre a folha são aproveitadas como crédito; a DCTFWeb sai zerada
 R$ 0,00

Pela contabilidade, o INSS da obra é o que a empresa já recolheu sobre a folha ao longo da construção — e esse valor entra como crédito na aferição, que sai zerada. A aferição indireta só serve de comparação.

A folha de 12% do custo é ilustrativa; depende da escrituração real e das retenções registradas.

Ajustar este exemplo no simulador
Exemplo calculado

Galpão industrial de 2.000 m²

  • PJ
  • Galpão industrial
  • Concreto usinado (2,96% SP)
Custo da obra (COD)
95% de equivalência × VAU galpão
 R$ 2.404.279,00
Remuneração presumida (20%) R$ 480.855,80
(−) crédito de concreto usinado R$ 3.558,33
Teto — aferição indireta (36,8%) R$ 175.645,47
Sem informar o concreto usinado
crédito perdido por falta de nota
 R$ 176.954,93

Galpão com estrutura pré-moldada e notas de ao menos 40% do COD ainda reduz a remuneração presumida em 70% — na aferição indireta, é a maior alavanca de PJ.

Ajustar este exemplo no simulador

Como trabalhamos com a sua carteira de obras

  1. Auditoria da escrituração

    Centro de custo, folha no eSocial, retenções de terceiros e vínculo de tudo ao CNO — antes de a Receita olhar.

  2. Dois cenários por obra

    Apuração pela contabilidade e aferição indireta (teto), com memória de cálculo padronizada para a diretoria e o contador.

  3. Sero, DCTFWeb e CND

    Transmissão, DARF ou parcelamento e emissão da CND por obra, com calendário consolidado do grupo.

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Para quem é

Perfis que atendemos nesta frente

  • Construtoras com obras próprias ou por administração
  • Incorporadoras na entrega, habite-se e individualização das matrículas
  • Empresas que construíram sede, galpão, loja ou clínica no CNPJ
  • Holdings patrimoniais e fundos com carteira de imóveis construídos
  • Escritórios de contabilidade que precisam de apoio especializado no Sero
  • Empresas intimadas pela Receita por obra sem CNO ou sem aferição
Alpha Soluções

Uma frente especializada da Alpha Soluções

A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma, não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.

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Veja também:

Simular o teto da obraAferição no SeroDecadência
Dúvidas frequentes

Perguntas e respostas

Quem pode apurar pela contabilidade?

Pessoa jurídica com escrituração contábil regular — Diário e Razão ou ECD — em que a obra tenha centro de custo próprio, com a mão de obra e os serviços de terceiros lançados por obra. Empresas do lucro presumido e do Simples que só mantêm Livro Caixa estão desobrigadas de escrituração e vão para a aferição indireta (art. 12 e art. 37).

Pela contabilidade sempre sai mais barato?

Na maior parte das obras formais, sim: a base é a remuneração efetivamente paga, sem a presunção de 20% do custo. Mas depende da folha real e dos serviços com retenção. Por isso rodamos os dois cenários — a aferição indireta é o teto e a PJ pode, se quiser, optar por ela (art. 17, § 1º, III).

E as empreiteiras e subcontratadas?

Serviços de terceiros com cessão de mão de obra entram com a retenção de 11% (ou 3,5% na desoneração) destacada em nota e recolhida pela contratante. Notas sem retenção ou sem vínculo ao CNO viram problema na apuração — auditamos isso antes.

Incorporação: uma CND por obra ou por unidade?

A CND é vinculada ao CNO da obra. Na incorporação, a certidão da obra libera a averbação da construção e a individualização das matrículas das unidades; a partir daí cada unidade segue com a sua.

A Receita pode desconsiderar a contabilidade?

Sim, se a escrituração for irregular, sem centro de custo, com omissões ou divergências entre folha, eSocial e razão. Aí a apuração cai para a aferição indireta. A revisão prévia da escrituração da obra é o que evita isso.

Vocês atendem volume — várias obras e várias empresas do grupo?

Sim. Trabalhamos com construtoras, incorporadoras e holdings patrimoniais com carteira de obras, com memória de cálculo padronizada por obra e calendário de DCTFWeb consolidado.

Obras no CNPJ aguardando CND?

Envie a relação das obras, o regime tributário e o estado da escrituração. Devolvemos os cenários por obra e a proposta para o conjunto.

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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.