A Receita me avisou para regularizar a obra
Aviso pelo e-CAC ou pelo correio sobre obra sem CNO ou sem aferição. Prazo correndo ou vencido, há caminho: refazemos a conta pelo enquadramento certo e vamos até a averbação.
O que fazer com a notificação CND de obra · INSS de obra · averbação da construção
CND de obra e averbação da construção, sem surpresa no INSS
Assessoria especializada do CNO até a matrícula: apuramos o INSS da obra pela metodologia oficial da Receita, com decadência, contabilidade, fator de ajuste e créditos de concreto e pré-moldado quando cabem, emitimos a CND e averbamos a construção. Só a certidão não regulariza o imóvel; a averbação, sim.
Recebeu notificação da Receita para regularizar a obra? Veja o que fazer.
Simulação online sem custo·Orçamento por escrito em até 1 dia útil
Perfis atendidos Recebi notificação Imóvel comercial · empresa Proprietário Pessoa física Obra antiga Construtora · incorporadora
Em qual caso você se enquadra?
O INSS de obra muda de tamanho conforme quem é o responsável, a idade da obra e a forma de apurar. Escolha o seu caso — ou deixe o simulador escolher.
Galpão, sede ou loja construída no CNPJ
Pré-moldado reduz a base em 70%, concreto usinado dá crédito e a contabilidade pode zerar a aferição. Do CNO à averbação, para uma obra ou a carteira.
CND de obra para empresasPreciso da CND para averbar, vender ou financiar
Casa, sobrado ou comércio construído e ainda sem a certidão do INSS. Cuidamos do CNO à CND e da averbação na matrícula, ponta a ponta.
Como obter a CND de obraQuero pagar menos com o fator de ajuste
Obra no CPF: declarando a mão de obra no curso da obra, a Receita dispensa 30% a 50% da aferição. É um teste, não um desconto — explicamos como passar.
Entender o fator de ajusteMinha obra terminou há mais de 5 anos
Competências decadentes saem da base. Obra concluída até 2020 pode ter a aferição reduzida ou zerada — com prova documental.
Ver a regra da decadênciaObra grande no CNPJ, com contabilidade
Com escrituração regular e centro de custo da obra, a apuração é pela folha real — a aferição indireta vira só o teto.
Apuração pela contabilidadeNão sabe qual é o seu caso? O simulador enquadra a obra em menos de um minuto — ou peça um orçamento e nós enquadramos.
Simulador
Quanto de INSS a sua obra deve?
Preencha os dados e veja a estimativa pela aferição indireta, o efeito do fator de ajuste e da decadência, e em qual caminho a obra se enquadra. Leva menos de um minuto.
Resultado da simulação
Estimativa do INSS da obra
A mesma obra por cada método
O método marcado é o que se aplica aos dados informados; os outros mostram o que muda com outro responsável, período ou forma de apurar.
Ver memória de cálculo
Quer transformar a estimativa em proposta?
A equipe devolve um orçamento por escrito em até 1 dia útil, com o caminho de apuração conferido — e, se quiser, cuida também da averbação da construção na matrícula.
Imóvel comercial · galpão · obra de empresa 70% 5% R$ 0
Obra no CNPJ paga menos do que a tabela diz
Galpão, sede, loja, clínica ou prédio construído por empresa: a Receita presume 20% do custo como mão de obra e cobra 36,8% sobre isso. Três alavancas derrubam essa conta, e a maioria das aferições ignora as três.
Pré-moldado
Estrutura pré-moldada com notas fiscais de ao menos 40% do custo da obra reduz a remuneração presumida em 70%. No galpão de 2.000 m² do exemplo, o INSS cai de R$ 175.645,47 para R$ 51.777,01.
Concreto usinado
Caminhão betoneira e argamassa usinada geram crédito de 5% do custo da obra, ajustado pelo percentual da UF. Sem a nota, o crédito some: no exemplo, R$ 1.309,47 a mais.
Contabilidade regular
Empresa com escrituração e centro de custo da obra apura pela folha real; o que já foi recolhido no eSocial vira crédito e a aferição sai zerada. A tabela vira apenas o teto.
O diferencial
Só a CND não regulariza o imóvel. A averbação, sim.
A CND de obra é o passo da Receita Federal. O imóvel só fica regular de verdade quando a construção é averbada na matrícula, no registro de imóveis: é isso que permite vender, financiar, escriturar, dar em garantia e individualizar unidades. A maioria dos escritórios entrega a certidão e para aí.
A Alpha faz o caminho inteiro: CNO, aferição no Sero, DCTFWeb, CND e a averbação da construção, com o habite-se, o requerimento ao cartório e o acompanhamento até a matrícula atualizada.
- 1CNO da obra
- 2Aferição no Sero
- 3DCTFWeb e pagamento
- 4CND de obra
- 5Averbação na matrícula
Mesma obra, cada método
Quanto muda o INSS conforme o caminho
Casa de 300 m² com piscina de 25 m² em São Paulo, obra nova em alvenaria. O mesmo projeto, apurado por cada método que a Receita reconhece. No simulador você ajusta responsável, datas e área e vê o comparativo da sua obra.
- Aferição indireta — pessoa jurídica R$ 54.406,23Sem fator social e sem fator de ajuste. É o teto para empresa sem contabilidade da obra.
- Aferição indireta — pessoa física R$ 38.084,36Fator social de 70% pela área. Obra no CPF sem mão de obra declarada.
- Fator de ajuste — pessoa física (custo total) R$ 12.418,812 funcionários em carteira por 18 meses e a aferição sai zerada. Economia de 67%.
- Com decadência parcial (obra de 2017 a 2021) R$ 4.231,6048 de 54 meses fora da base, com prova das datas.
- Com decadência integral (obra concluída até 2020) R$ 0,00Débito zero com prova documental; a CND ainda passa por CNO, Sero e DCTFWeb.
- Pela contabilidade regular — pessoa jurídica R$ 0,00Base é a folha real da obra; as contribuições já recolhidas sobre a folha (eSocial) são aproveitadas como crédito e a aferição sai zerada.
O que muda a conta
Oito alavancas que a Receita reconhece — e que conferimos uma a uma
A aferição indireta parte de uma tabela, mas o valor final depende do enquadramento. Cada item abaixo tem artigo na IN RFB nº 2.021/2021 e entra na nossa memória de cálculo.
- Fator social: obra de pessoa física entra por 20% a 90% da remuneração, conforme a área
- Decadência: competências com mais de 5 anos saem da base (em 2026, até 12/2020)
- Fator de ajuste: PF que declarou 50% ou 70% da mão de obra no curso da obra tem a aferição zerada
- Contabilidade regular: PJ com centro de custo apura pela folha real, não pela tabela
- Área complementar descoberta (piscina, quadra) entra por 25%; coberta, por 50%
- Reforma entra por 35% e demolição por 10% da remuneração
- Concreto usinado: dedução de 5% do custo da obra, ajustada pelo percentual da UF
- Pré-moldado com notas de ao menos 40% do custo: redução de 70%
Exemplos calculados Exemplo calculado
Exemplo calculado
Dois casos, dois caminhos
Valores calculados pelo mesmo motor do simulador, com o VAU de referência de São Paulo (competência 09/2026).
Casa de 300 m² com piscina, no CPF
- Pessoa física
- São Paulo
- Obra nova · alvenaria
- 300 m² principal + 25 m² piscina descoberta
| Custo da obra (COD) 273,25 m² para cálculo × VAU | R$ 739.215,03 |
| Remuneração da mão de obra 20% do COD × fator social 70% | R$ 103.490,10 |
| INSS pela aferição indireta (36,8%) | R$ 38.084,36 |
| Com fator de ajuste — custo total 2 funcionários por 18 meses, folha de R$ 2.874,73/mês; saldo dispensado | R$ 12.418,81 |
| Economia | R$ 25.665,55 (67%) |
Sem fator social, a mesma casa no CNPJ pagaria R$ 54.406,23. Quem é o responsável no CNO muda o número antes de qualquer outra coisa.
Ajustar este exemplo no simuladorGalpão industrial de 2.000 m², no CNPJ
- Pessoa jurídica
- São Paulo
- Obra nova · alvenaria
- Concreto usinado
- Sem contabilidade da obra
| Custo da obra (COD) 1.900 m² (95% de equivalência) × VAU | R$ 2.404.279,00 |
| Remuneração da mão de obra 20% do COD · sem fator social (PJ) | R$ 480.855,80 |
| (−) crédito de concreto usinado 5% do COD × 2,96% (SP, galpão) | R$ 3.558,33 |
| INSS pela aferição indireta (36,8%) | R$ 175.645,47 |
Este é o teto. Com escrituração regular e centro de custo da obra, a apuração é pela folha real registrada — que raramente chega a esse valor. Ver o caminho pela contabilidade.
Ajustar este exemplo no simulador Como funciona
O caminho até a CND, etapa por etapa
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Diagnóstico e documentos
Projeto aprovado, alvará, habite-se (se houver), matrícula, notas e folha da obra. Aqui já sai o enquadramento: PF ou PJ, decadência, fator de ajuste, contabilidade.
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CNO — Cadastro Nacional de Obras
Inscrição ou correção da obra no e-CAC, com responsável, áreas, categoria e período corretos. Erro de enquadramento aqui é o que infla a conta lá na frente.
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Aferição no Sero
Apuração da remuneração da mão de obra pela metodologia da Receita — indireta (VAU e áreas) ou pela contabilidade — com todos os redutores e créditos a que a obra tem direito.
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DCTFWeb Aferição de Obras e DARF
Transmissão da declaração, emissão e pagamento do DARF (à vista ou parcelado). No fator de ajuste aprovado, a declaração sai zerada.
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CND de obra
Emissão da Certidão Negativa (ou Positiva com Efeitos de Negativa) vinculada ao CNO — pronta para averbação, venda, financiamento ou habite-se.
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Averbação da construção
Se quiser, seguimos com a averbação na matrícula do imóvel: habite-se, CND, requerimento ao registro de imóveis e acompanhamento até a matrícula atualizada.
Alpha Soluções
Uma frente especializada da Alpha Soluções
A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma, não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.
Sede em Alphaville, Barueri – SP · Atendimento digital em todo o Brasil pelo e-CAC · alphasolucoes.com
Dúvidas frequentes
Perguntas e respostas
O que é a CND de obra?
É a Certidão Negativa de Débitos relativa à obra de construção civil, emitida pela Receita Federal depois que o INSS da obra é apurado e quitado (ou dispensado). Ela é vinculada ao CNO — Cadastro Nacional de Obras — e é exigida para averbar a construção na matrícula, vender, financiar e, em muitos municípios, para o habite-se.
Como a Receita calcula o INSS de uma obra?
Quando não há contabilidade da obra, a Receita usa a aferição indireta: multiplica a área pelo VAU (custo por m² da sua UF), aplica o percentual de mão de obra e os redutores a que a obra tem direito (fator social, categoria, área descoberta, pré-moldado, concreto usinado, decadência) e cobra 36,8% sobre a remuneração resultante. O simulador reproduz essa conta.
O fator de ajuste é um desconto?
Não. É um teste: se a pessoa física declarou, no curso da obra, mão de obra equivalente a 50% (obras até 350 m²) ou 70% (acima) da remuneração apurada e entregou a DCTFWeb sem interrupção, a aferição sai zerada. Como PF recolhe 20% + RAT sobre a folha (e não 36,8%), o custo total cai cerca de 55% a 65% em relação à aferição pura quando a declaração é feita em dia (menos, com juros e multa, se for retroativa). Se não passa no teste, não há redução parcial. Explicamos com números.
Minha obra é antiga. Ainda preciso pagar?
Competências anteriores ao prazo decadencial de 5 anos saem da base — em 2026, tudo até dezembro de 2020. Obra concluída antes disso pode ter INSS zero, mas ainda passa por CNO, aferição e DCTFWeb para a CND ser emitida, e as datas precisam ser comprovadas. Veja a regra.
Sou construtora. A conta é a mesma?
Não. Pessoa jurídica não tem fator social nem fator de ajuste, mas, com escrituração contábil regular e centro de custo da obra, apura pela folha real — a aferição indireta vira apenas o teto. Veja o caminho para PJ.
Quanto custa a assessoria?
Depende do porte da obra e do caminho de apuração. O orçamento é por escrito, em até 1 dia útil, e separa honorários do INSS a recolher. A simulação no site não tem custo.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. O processo (CNO, Sero, DCTFWeb) é 100% digital pelo e-CAC. A sede é em Alphaville, Barueri – SP, e o VAU de cada estado está no simulador.
Precisa da CND de obra?
Envie os dados da obra e receba um orçamento por escrito, com o caminho de apuração e a estimativa do INSS, em até 1 dia útil.
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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.