Recebeu notificação da Receita para regularizar a obra? Resolvemos.
A Receita Federal envia o Aviso para Regularização de Obra, em lotes, a quem tem alvará na prefeitura e obra sem inscrição no CNO ou sem aferição do INSS. Com o prazo correndo ou já vencido, há caminho: regularizar pelo enquadramento certo, sem a multa mínima de 75%. Cuidamos de tudo, do aviso à averbação da construção.
Proposta por escrito em até 1 dia útil·Atendimento em todo o Brasil
Por que a Receita mandou isso e o que ela quer
O aviso vem da Equipe Nacional de Cobrança de Obras (Eobra Nacional). A Receita cruzou os alvarás emitidos pela prefeitura com o Cadastro Nacional de Obras e encontrou um alvará em seu nome com "inscrição não localizada" no CNO, ou uma obra inscrita sem a aferição do INSS. O documento traz os dados da obra (área, número e data do alvará, habite-se, endereço), pede a inscrição no CNO vinculada ao alvará, a aferição no Sero, a DCTFWeb e o DARF, e fixa a data limite. É o mesmo aviso para casa, prédio, galpão ou sede de empresa.
O aviso é explícito: regularizar no prazo evita "uma multa de no mínimo 75% sobre o valor devido". Se o prazo passar em branco, a Receita apura o INSS de ofício pela aferição indireta, sem os créditos que dependem da sua iniciativa, e lança o débito com multa e juros no seu CPF ou CNPJ. Ficam travadas a CND, a averbação, a venda com financiamento e a regularidade fiscal da empresa.
Prazo ainda correndo
É o melhor momento. Regularizando antes da data do aviso, você escolhe o enquadramento, aproveita decadência, fator social, contabilidade e créditos, e evita a multa mínima de 75%. Começamos pela conferência do aviso e dos documentos da obra.
Prazo já vencido
Ainda dá para agir. Se a Receita não lançou o débito, a obra se regulariza pelo mesmo caminho. Se já lançou, há prazo para contestar a apuração e opção de parcelar. Conferimos no e-CAC em que fase está a cobrança e dizemos o que ainda cabe.
O que o aviso manda fazer, e por que não é tão simples
O passo a passo do documento (e-CAC, Cadastros, Sero, DCTFWeb, DARF) parece um formulário. Na prática, cada campo define o valor: a categoria da obra, a destinação, a área que entra e a que não entra, a data de início e de término, o responsável, os créditos. Preencher pelo alvará, sem enquadrar, é pagar pela tabela. Obra não concluída pode ser regularizada parcialmente; obra não iniciada, alvará cancelado ou obra já regularizada pedem um esclarecimento pelo Requerimentos Web, com comprovantes.
O valor do aviso não é o valor final
O número que aparece na notificação é uma estimativa pela tabela. Ele ignora o que reduz a conta: decadência das competências antigas, fator social e fator de ajuste para pessoa física, contabilidade regular para empresa, créditos de concreto usinado e de pré-moldado, área complementar descoberta, reforma. Refazer a apuração pelo enquadramento certo é a diferença entre pagar o que a tabela diz e pagar o que a norma manda.
- Obra concluída até 2020: competências decadentes saem da base numa aferição em 2026.
- Empresa com contabilidade e centro de custo: apura pela folha real, não pela tabela.
- Galpão ou prédio com estrutura pré-moldada (notas de ao menos 40% do custo): remuneração presumida cai 70%.
- Casa de pessoa física: fator social reduz a base conforme a área; fator de ajuste pode zerar a aferição.
Como resolvemos, do aviso à matrícula
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Conferir o aviso
Confirmar a autenticidade na caixa postal do e-CAC, o prazo, a obra apontada e se cabe regularizar, regularizar em parte ou esclarecer.
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Levantar os documentos
Alvará, habite-se, projeto, IPTU, notas de material e de empreiteiros, folha de pagamento se houver.
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Inscrever a obra no CNO
Cadastro Nacional de Obras com responsável, área, datas e categoria corretos.
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Apurar o INSS pelo melhor caminho
Contabilidade regular, decadência, fator social e de ajuste, créditos de concreto usinado e pré-moldado.
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Transmitir a aferição e a DCTFWeb
No Sero, com memória de cálculo, e pagar ou parcelar o que restar.
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Emitir a CND e averbar a construção
Certidão vinculada ao CNO e averbação na matrícula do imóvel.
Só a CND não regulariza o imóvel. A averbação, sim.
A CND de obra é o passo da Receita Federal. O imóvel só fica regular de verdade quando a construção é averbada na matrícula, no registro de imóveis: é isso que permite vender, financiar, escriturar, dar em garantia e individualizar unidades. A maioria dos escritórios entrega a certidão e para aí.
A Alpha faz o caminho inteiro: CNO, aferição no Sero, DCTFWeb, CND e a averbação da construção, com o habite-se, o requerimento ao cartório e o acompanhamento até a matrícula atualizada.
- 1CNO da obra
- 2Aferição no Sero
- 3DCTFWeb e pagamento
- 4CND de obra
- 5Averbação na matrícula
Situações que atendemos todos os dias
Atendimento digital pelo e-CAC, para obras em qualquer estado. Você manda a notificação e os documentos; nós devolvemos o diagnóstico e a proposta por escrito em até 1 dia útil.
- Proprietário que construiu ou reformou e recebeu aviso pelo e-CAC ou pelo correio
- Empresa notificada por sede, galpão, loja ou clínica construída no CNPJ
- Construtora ou incorporadora com várias obras apontadas na mesma notificação
- Obra antiga, já vendida ou herdada, que apareceu agora no cruzamento da Receita
- Obra com CNO aberto, mas sem aferição transmitida ou com DCTFWeb pendente
- Débito já lançado de ofício: revisão da aferição, decadência e contestação administrativa
Uma frente especializada da Alpha Soluções
A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma, não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.
Sede em Alphaville, Barueri – SP · Atendimento digital em todo o Brasil pelo e-CAC · alphasolucoes.com
Perguntas e respostas
Por que recebi um "Aviso para Regularização de Obra"?
A Equipe Nacional de Cobrança de Obras da Receita (Eobra Nacional) cruza os alvarás emitidos pelas prefeituras com o Cadastro Nacional de Obras. Quando há alvará em seu nome e a inscrição no CNO "não é localizada", ou a obra está no CNO sem a aferição do INSS, a Receita envia o aviso ao responsável pelo e-CAC ou pelo correio. Ainda não é multa: é o prazo para regularizar sem os acréscimos do lançamento de ofício.
O que acontece se eu ignorar o aviso?
O próprio aviso diz: a regularização no prazo evita "uma multa de no mínimo 75% sobre o valor devido". Passado o prazo, a Receita apura o INSS da obra de ofício, pela aferição indireta e sem os créditos que dependem da sua iniciativa, e lança o débito com essa multa e juros no seu CPF ou CNPJ. A partir daí ficam travadas a CND de obra, a averbação da construção, a venda com financiamento e, para empresa, a regularidade fiscal.
Qual é o prazo para regularizar?
Cada aviso traz a própria data limite, e a Receita envia novos lotes ao longo do ano. Dentro do prazo, é preciso inscrever a obra no CNO vinculada ao alvará, transmitir a aferição no Sero, enviar a DCTFWeb e gerar o DARF (ou pedir o parcelamento). Quanto antes começar, mais alternativas de enquadramento sobram.
O prazo do aviso já venceu. E agora?
Ainda há o que fazer. Enquanto a Receita não lança o débito de ofício, a obra pode ser regularizada pelo mesmo caminho, com o enquadramento que você escolher. Se o lançamento já saiu, há prazo para contestar a apuração e a opção de parcelar. Em qualquer caso, o primeiro passo é conferir no e-CAC em que fase está a cobrança.
Vou ter que pagar o valor que a Receita calculou?
Não necessariamente. O valor do aviso costuma ser uma estimativa pela tabela, sem fator social, sem decadência, sem os créditos de concreto usinado e pré-moldado e sem considerar a contabilidade da empresa. Refazemos a apuração pelo enquadramento correto e, quando cabe, pedimos revisão ou contestamos.
Não iniciei a obra, cancelei o alvará ou já regularizei. E agora?
Nesses casos o aviso não pede pagamento, e sim um esclarecimento: pelo e-CAC, em Legislação e Processo, Requerimentos Web, área "Obras de Construção Civil", serviço "Esclarecimento de Aviso de Regularização de Obra", com os comprovantes. Obra não concluída pode ser regularizada parcialmente, pelo percentual já executado. Se o responsável faleceu, o inventariante ou herdeiro precisa de procuração digital para acessar o e-CAC. Montamos e protocolamos o esclarecimento ou a regularização parcial.
A obra é antiga. Ainda devo INSS?
Competências com mais de cinco anos estão decadentes e saem da base: numa aferição feita em 2026, tudo até dezembro de 2020. Obra concluída há muito tempo pode ter o débito reduzido ou zerado, desde que as datas sejam comprovadas por alvará, habite-se, IPTU, fotos datadas ou notas.
Depois de regularizar, o imóvel fica em ordem?
Fica em ordem com a Receita. Para ficar em ordem no cartório, a construção precisa ser averbada na matrícula, com o habite-se e a CND. A nossa assessoria vai até essa etapa, que é o que de fato libera venda, financiamento e escritura.
Recebeu o aviso? Mande para a gente hoje.
Envie a notificação e o que tiver da obra (alvará, habite-se, IPTU, notas). Devolvemos em até 1 dia útil o diagnóstico, a estimativa pelo enquadramento certo e a proposta da assessoria completa, até a averbação.
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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.