Construtoras e incorporadoras
Carteira de obras, habite-se, individualização das matrículas. Apuração pela contabilidade com auditoria da folha, das retenções de empreiteiras e do vínculo de tudo ao CNO.
Pessoa jurídica · obras prediais e não prediais · atendimento nacional
CND de obra para empresas: construtoras, galpões e infraestrutura
Assessoria completa para regularizar o INSS de obras de pessoa jurídica — uma obra ou a carteira inteira. Levantamos o CNO, definimos o caminho de apuração mais barato, fechamos a aferição no Sero e emitimos a CND.
Proposta por escrito em até 1 dia útil·Atendimento em todo o Brasil
Quem atendemos
Obras empresariais, com a regra certa para cada uma
O INSS de obra no CNPJ não tem fator social nem fator de ajuste. O que decide o valor é o caminho de apuração: pela escrituração contábil, quando ela é regular e tem centro de custo por obra; pela aferição indireta, quando não há contabilidade aceita. Escolher errado custa caro, e a Receita não escolhe pela empresa.
Galpões industriais e logísticos
Galpão, sede, loja ou clínica construída no CNPJ. Estrutura pré-moldada com notas de ao menos 40% do custo reduz a base em 70%; concreto usinado dá crédito; competências antigas saem pela decadência.
Infraestrutura e obras não prediais
Rodovias, pavimentação, redes de água, esgoto e energia, pontes, terraplenagem. Apuração pela contabilidade ou sobre contratos e notas fiscais, sem a tabela de VAU das obras prediais.
Quando a empresa precisa da CND de obra
- Averbar a construção na matrícula, vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.
- Encerrar a obra no CNO e afastar o lançamento de ofício da Receita, com multa e juros.
- Responder a intimação por obra sem inscrição, sem aferição ou com aferição divergente.
- Entregar unidades, individualizar matrículas e fechar a incorporação.
- Regularizar o passivo de obras antigas antes de auditoria, venda da empresa ou reorganização societária.
Exemplo: um galpão industrial de 2.000 m² em São Paulo tem teto de R$ 175.645,47 pela aferição indireta com o crédito de concreto usinado; sem a nota do concreto, R$ 176.954,93. Com estrutura pré-moldada comprovada por notas de ao menos 40% do custo, cai para R$ 51.777,01. Com contabilidade regular e centro de custo, o valor devido é o que já foi recolhido sobre a folha real, e a aferição sai zerada.
Como a assessoria funciona
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Diagnóstico da carteira
Levantamos as obras do CNPJ no CNO e nos documentos, classificamos por situação e estimamos o INSS de cada uma pelos dois caminhos.
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Proposta por escrito
Em até 1 dia útil: cenários por obra, sequência de regularização, honorários separados do INSS a recolher.
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Execução até a CND
CNO, auditoria da escrituração ou aferição no Sero, DCTFWeb, DARF ou parcelamento e emissão da CND por obra. Averbação da construção, se precisar.
O diferencial
Só a CND não regulariza o imóvel. A averbação, sim.
A CND de obra é o passo da Receita Federal. O imóvel só fica regular de verdade quando a construção é averbada na matrícula, no registro de imóveis: é isso que permite vender, financiar, escriturar, dar em garantia e individualizar unidades. A maioria dos escritórios entrega a certidão e para aí.
A Alpha faz o caminho inteiro: CNO, aferição no Sero, DCTFWeb, CND e a averbação da construção, com o habite-se, o requerimento ao cartório e o acompanhamento até a matrícula atualizada.
- 1CNO da obra
- 2Aferição no Sero
- 3DCTFWeb e pagamento
- 4CND de obra
- 5Averbação na matrícula
O que entregamos
Assessoria especializada, não consulta
Trabalhamos com o contador e o jurídico da empresa. O processo é digital, pelo e-CAC, para obras em qualquer estado.
- Relatório da carteira de obras com situação no CNO e estimativa por obra
- Memória de cálculo padronizada por obra, para a diretoria e o contador
- Auditoria da escrituração: centro de custo, eSocial, retenções de 11% e coerência com a DCTFWeb
- Transmissão da aferição no Sero e da DCTFWeb, com acompanhamento das pendências
- Revisão de aferições já feitas e de débitos lançados: decadência, créditos, enquadramento
- Emissão da CND e averbação da construção na matrícula, até a matrícula atualizada
Alpha Soluções
Uma frente especializada da Alpha Soluções
A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma, não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.
Sede em Alphaville, Barueri – SP · Atendimento digital em todo o Brasil pelo e-CAC · alphasolucoes.com
Dúvidas frequentes
Perguntas e respostas
Que tipo de obra empresarial vocês atendem?
Toda obra de construção civil de responsabilidade de pessoa jurídica: galpões industriais e logísticos, sedes, lojas, clínicas, edifícios residenciais e comerciais de construtoras e incorporadoras, e obras não prediais como rodovias, pavimentação, redes, pontes e terraplenagem. Cada tipo tem regra própria de apuração no Sero, e é isso que definimos antes de dar entrada.
Obra não predial (rodovia, pavimentação, rede) também precisa de CND?
Sim. A obra é inscrita no CNO e o INSS é apurado pela contabilidade da empresa ou, na falta dela, pela aferição indireta sobre os contratos e notas fiscais da obra, sem a tabela de VAU das obras prediais. A CND encerra a obra perante a Receita e afasta o lançamento de ofício.
Temos várias obras. Vocês trabalham com carteira?
Sim. Levantamos todas as obras do CNPJ no CNO, classificamos por situação (sem inscrição, inscrita sem aferição, aferida com débito, decadente) e montamos uma sequência de regularização com memória de cálculo padronizada por obra e calendário único de DCTFWeb.
Nossa contabilidade é regular. Isso muda o valor?
Muda muito. Com escrituração regular e centro de custo por obra, a base do INSS é a folha real da obra, e as contribuições já recolhidas no eSocial entram como crédito; a aferição indireta vira apenas o teto. Sem escrituração, a Receita presume 20% do custo da obra como mão de obra e cobra 36,8% sobre isso.
A obra já foi intimada pela Receita ou está com débito lançado. Dá para reduzir?
Na maior parte dos casos há o que fazer: decadência de competências antigas, créditos de concreto usinado e pré-moldados não considerados, enquadramento errado de destinação ou categoria, remunerações declaradas não vinculadas ao CNO. Revisamos a aferição e, quando cabe, retificamos ou contestamos administrativamente.
Como é a proposta e o que custa?
A proposta é por escrito, em até 1 dia útil após recebermos a relação das obras, o regime tributário e o estado da escrituração. Ela separa os honorários da assessoria do INSS a recolher e mostra os cenários de apuração por obra. Não cobramos pela análise inicial.
Obras no CNPJ aguardando CND?
Envie a relação das obras, o regime tributário e o estado da escrituração. Devolvemos os cenários por obra e a proposta para o conjunto em até 1 dia útil.
Simulação online sem custo·Orçamento por escrito em até 1 dia útil·Atendimento digital em todo o Brasil
Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.