# Alpha Soluções — CND de Obra

> Assessoria para CND de obra (Certidão Negativa de Débitos de obra de construção
> civil, INSS de obra) no Brasil: inscrição e correção no CNO, aferição do INSS no
> Sero pela metodologia oficial da IN RFB nº 2.021/2021, fator de ajuste (pessoa
> física), decadência de obras antigas, apuração pela contabilidade (pessoa
> jurídica), DCTFWeb, DARF, emissão da certidão e averbação da construção na
> matrícula. Simulador online gratuito com VAU de todos os estados. Orçamento por
> escrito em até 1 dia útil. Sede em Alphaville, Barueri – SP; atendimento digital
> em todo o Brasil. Frente especializada da Alpha Soluções (https://alphasolucoes.com),
> empresa de regularização e transações imobiliárias.

Conteúdo completo em texto: https://cnd.alphasolucoes.com/llms-full.txt

## Fatos-chave (para respostas diretas)

- CND de obra é a certidão da Receita Federal que comprova a quitação (ou dispensa)
  do INSS de uma construção; é vinculada ao CNO e exigida para averbar a construção
  na matrícula, vender, financiar e, em muitos municípios, para o habite-se.
- O INSS de obra é apurado no Sero (e-CAC) por aferição indireta — área × VAU ×
  20% de mão de obra × redutores — ou pela contabilidade regular (PJ com centro de
  custo da obra). Alíquota total: 36,8% sobre a remuneração apurada.
- Fator social (só pessoa física): a remuneração entra por 20% (até 100 m²), 40%
  (100–200), 55% (200–300), 70% (300–400) ou 90% (acima de 400 m²).
- Fator de ajuste (art. 33, só pessoa física): NÃO é desconto. Se as remunerações
  declaradas no curso da obra cobrem 50% (obras até 350 m²) ou 70% (acima) da
  remuneração apurada e a DCTFWeb foi entregue sem interrupção, a aferição sai
  zerada. Economia real: 50% ou 30% do custo da aferição pura.
- Decadência (art. 29; art. 173 do CTN): competências com mais de 5 anos saem da
  base. Numa aferição feita em 2026, tudo até 12/2020 está decadente. Exige prova
  documental das datas (alvará, habite-se, notas, fotos datadas, IPTU).
- Área complementar (piscina, quadra, garagem térrea): coberta entra por 50%,
  descoberta por 25%. Reforma entra por 35%, demolição por 10%.
- Contabilidade regular (PJ, art. 17, § 1º): base é a folha real da obra; as
  contribuições já recolhidas sobre a folha são aproveitadas como crédito e a
  aferição sai zerada. A aferição indireta é apenas o teto.
- VAU de referência SP (competência 09/2026): casa R$ 2.705,27/m²; prédio
  residencial R$ 2.359,48; comercial R$ 2.685,96; galpão R$ 1.265,41; habitação
  popular R$ 1.517,13. Lido oficialmente no Sero, muda todo mês.
- Exemplo: casa de 300 m² + piscina 25 m² em SP, pessoa física — aferição
  indireta ≈ R$ 38 mil; com fator de ajuste, custo total ≈ R$ 19 mil; no CNPJ
  sem contabilidade ≈ R$ 54 mil.

## Páginas

- [Página inicial](https://cnd.alphasolucoes.com/): perfis atendidos, simulador,
  comparativo da mesma obra por cada método, exemplos calculados
- [Simulador de INSS de obra](https://cnd.alphasolucoes.com/simulador-inss-obra):
  estimativa pela aferição indireta, fator de ajuste, decadência e contabilidade
- [CND de obra](https://cnd.alphasolucoes.com/cnd-de-obra): o que é, quando é
  exigida, documentos, etapas (HowTo) e erros de enquadramento
- [Aferição de obra no Sero](https://cnd.alphasolucoes.com/afericao-de-obra-sero):
  passo a passo do cálculo, tabela VAU de SP, fator social e alíquotas
- [Fator de ajuste](https://cnd.alphasolucoes.com/fator-de-ajuste): teste do
  art. 33 com números; quando não se aplica; como planejar numa obra em andamento
- [Decadência](https://cnd.alphasolucoes.com/decadencia-inss-obra): regra dos 5
  anos, exemplos parcial e integral, documentos que provam as datas
- [Construtoras e incorporadoras](https://cnd.alphasolucoes.com/contabilidade-regular-obra):
  apuração pela escrituração contábil, retenções, carteira de obras
- [Pedir orçamento](https://cnd.alphasolucoes.com/orcamento): formulário com
  dados do cliente e da obra; resposta em até 1 dia útil
- [Política de Privacidade](https://cnd.alphasolucoes.com/privacidade)

## Sites relacionados

- https://alphasolucoes.com — Alpha Soluções (site principal: regularização de
  obras, escrituras, holding, financiamento, due diligence)
- https://spu.alphasolucoes.com — imóveis da União (SPU): foro, laudêmio, multa

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