# Alpha Soluções — CND de Obra (conteúdo completo)

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Empresa: Alpha Soluções Serviços em Documentação (CNPJ 20.494.682/0001-43). Alameda Xingu, 350, Ed. iTower, sala 2004, Alphaville, Barueri – SP, CEP 06455-030. WhatsApp (11) 94033-8382 · Telefone (11) 2970-1070 · contato@alphasolucoes.com · Segunda a sexta, 8h às 19h. Site principal: https://alphasolucoes.com. Atendimento digital em todo o Brasil.

Aviso: estimativas do simulador são referenciais (IN RFB nº 2.021/2021 com VAU de referência) e não substituem a aferição oficial no Sero. A assessoria não implica garantia de valor ou resultado.

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# CND de Obra e INSS de Obra: simulador e assessoria | Alpha

URL: https://cnd.alphasolucoes.com/

Assessoria para CND de obra: CNO, aferição no Sero, fator de ajuste, decadência e contabilidade. Simule o INSS da sua obra e peça orçamento em 1 dia útil.

CND de obra · INSS de obra · Sero

# CND de obra sem surpresa no INSS

Do CNO à certidão: apuramos o INSS da sua obra pela metodologia oficial da Receita, aplicamos fator de
ajuste, decadência e contabilidade quando cabem, entregamos a CND e, se quiser, averbamos a construção na
matrícula.

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Especialistas em regularização de obrasMetodologia oficial da Receita (Sero)Simulação online sem custoOrçamento por escrito em até 1 dia útil

Perfis atendidos

## Em qual caso você se enquadra?

O INSS de obra muda de tamanho conforme quem é o responsável, a idade da obra e a forma de apurar. Escolha o seu caso — ou deixe o simulador escolher.

Proprietário

### Preciso da CND para averbar, vender ou financiar

Casa, sobrado ou comércio construído e ainda sem a certidão do INSS. Cuidamos do CNO à CND, ponta a ponta. Como obter a CND de obra
Pessoa física

### Quero pagar menos com o fator de ajuste

Obra no CPF: declarando a mão de obra no curso da obra, a Receita dispensa 30% a 50% da aferição. É um teste, não um desconto — explicamos como passar. Entender o fator de ajuste
Obra antiga

### Minha obra terminou há mais de 5 anos

Competências decadentes saem da base. Obra concluída até 2020 pode ter a aferição reduzida ou zerada — com prova documental. Ver a regra da decadência
Construtora · incorporadora

### Obra grande no CNPJ, com contabilidade

Com escrituração regular e centro de custo da obra, a apuração é pela folha real — a aferição indireta vira só o teto. Apuração pela contabilidade

Não sabe qual é o seu caso? O simulador enquadra a obra em menos de um minuto — ou
peça um orçamento e nós enquadramos.

Simulador

## Quanto de INSS a sua obra deve?

Preencha os dados e veja a estimativa pela aferição indireta, o efeito do fator de ajuste e da decadência, e
em qual caminho a obra se enquadra. Leva menos de um minuto.

Mesma obra, cada método

## Quanto muda o INSS conforme o caminho

Casa de 300 m² com piscina de 25 m² em São Paulo, obra nova em alvenaria. O mesmo projeto, apurado por cada método
que a Receita reconhece. No simulador você ajusta responsável, datas e área e vê o comparativo da sua obra.

-
Aferição indireta — pessoa jurídica R$ 54.406,23

Sem fator social e sem fator de ajuste. É o teto para empresa sem contabilidade da obra.
-
Aferição indireta — pessoa física R$ 38.084,36

Fator social de 70% pela área. Obra no CPF sem mão de obra declarada.
-
Fator de ajuste — pessoa física (custo total) R$ 19.042,18

Declara 50% da mão de obra no curso da obra e a aferição sai zerada. Economia de 50%.
-
Com decadência parcial (obra de 2017 a 2021) R$ 4.231,60

48 de 54 meses fora da base, com prova das datas.
-
Com decadência integral (obra concluída até 2020) R$ 0,00

Débito zero com prova documental; a CND ainda passa por CNO, Sero e DCTFWeb.
-
Pela contabilidade regular — pessoa jurídica R$ 0,00

Base é a folha real da obra; as contribuições já recolhidas sobre a folha (eSocial) são aproveitadas como crédito e a aferição sai zerada.
Ajustar esta obra no simulador

O que muda a conta

## Oito alavancas que a Receita reconhece — e que conferimos uma a uma

A aferição indireta parte de uma tabela, mas o valor final depende do enquadramento. Cada item abaixo tem artigo na IN RFB nº 2.021/2021 e entra na nossa memória de cálculo.

- Fator social: obra de pessoa física entra por 20% a 90% da remuneração, conforme a área
- Decadência: competências com mais de 5 anos saem da base (em 2026, até 12/2020)
- Fator de ajuste: PF que declarou 50% ou 70% da mão de obra no curso da obra tem a aferição zerada
- Contabilidade regular: PJ com centro de custo apura pela folha real, não pela tabela
- Área complementar descoberta (piscina, quadra) entra por 25%; coberta, por 50%
- Reforma entra por 35% e demolição por 10% da remuneração
- Concreto usinado: dedução de 5% do custo da obra, ajustada pelo percentual da UF
- Pré-moldado com notas de ao menos 40% do custo: redução de 70%

Exemplos calculados

## Dois casos, dois caminhos

Valores calculados pelo mesmo motor do simulador, com o VAU de referência de São Paulo (competência 09/2026).

Exemplo calculado

### Casa de 300 m² com piscina, no CPF

- Pessoa física
- São Paulo
- Obra nova · alvenaria
- 300 m² principal + 25 m² piscina descoberta

| Custo da obra (COD)
273,25 m² para cálculo × VAU | R$ 739.215,03 |
| Remuneração da mão de obra
20% do COD × fator social 70% | R$ 103.490,10 |
| INSS pela aferição indireta (36,8%) | R$ 38.084,36 |
| Com fator de ajuste — custo total
declara 50% da remuneração no curso da obra; saldo dispensado | R$ 19.042,18 |
| Economia | R$ 19.042,18 (50%) |
Sem fator social, a mesma casa no CNPJ pagaria R$ 54.406,23. Quem é o responsável no CNO muda o número antes de qualquer outra coisa. Ajustar este exemplo no simulador

Exemplo calculado

### Galpão industrial de 2.000 m², no CNPJ

- Pessoa jurídica
- São Paulo
- Obra nova · alvenaria
- Concreto usinado
- Sem contabilidade da obra

| Custo da obra (COD)
1.900 m² (95% de equivalência) × VAU | R$ 2.404.279,00 |
| Remuneração da mão de obra
20% do COD · sem fator social (PJ) | R$ 480.855,80 |
| (−) crédito de concreto usinado
5% do COD × 2,96% (SP, galpão) | R$ 3.558,33 |
| INSS pela aferição indireta (36,8%) | R$ 175.645,47 |
Este é o teto. Com escrituração regular e centro de custo da obra, a apuração é pela folha real registrada — que raramente chega a esse valor. Ver o caminho pela contabilidade. Ajustar este exemplo no simulador

Como funciona

## O caminho até a CND, etapa por etapa

- 1

### Diagnóstico e documentos

Projeto aprovado, alvará, habite-se (se houver), matrícula, notas e folha da obra. Aqui já sai o enquadramento: PF ou PJ, decadência, fator de ajuste, contabilidade.
- 2

### CNO — Cadastro Nacional de Obras

Inscrição ou correção da obra no e-CAC, com responsável, áreas, categoria e período corretos. Erro de enquadramento aqui é o que infla a conta lá na frente.
- 3

### Aferição no Sero

Apuração da remuneração da mão de obra pela metodologia da Receita — indireta (VAU e áreas) ou pela contabilidade — com todos os redutores e créditos a que a obra tem direito.
- 4

### DCTFWeb Aferição de Obras e DARF

Transmissão da declaração, emissão e pagamento do DARF (à vista ou parcelado). No fator de ajuste aprovado, a declaração sai zerada.
- 5

### CND de obra

Emissão da Certidão Negativa (ou Positiva com Efeitos de Negativa) vinculada ao CNO — pronta para averbação, venda, financiamento ou habite-se.
- 6

### Averbação da construção

Se quiser, seguimos com a averbação na matrícula do imóvel: habite-se, CND, requerimento ao registro de imóveis e acompanhamento até a matrícula atualizada.

Alpha Soluções

## Uma frente especializada da Alpha Soluções

A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis
da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero
e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma,
não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na
matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.

Sede em Alphaville, Barueri – SP · Atendimento digital em todo o Brasil pelo e-CAC ·
alphasolucoes.com

Veja também: CND de obraAferição no SeroFator de ajusteDecadênciaConstrutoras

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**O que é a CND de obra?**

É a Certidão Negativa de Débitos relativa à obra de construção civil, emitida pela Receita Federal depois que o INSS da obra é apurado e quitado (ou dispensado). Ela é vinculada ao CNO — Cadastro Nacional de Obras — e é exigida para averbar a construção na matrícula, vender, financiar e, em muitos municípios, para o habite-se.

**Como a Receita calcula o INSS de uma obra?**

Quando não há contabilidade da obra, a Receita usa a aferição indireta: multiplica a área pelo VAU (custo por m² da sua UF), aplica o percentual de mão de obra e os redutores a que a obra tem direito (fator social, categoria, área descoberta, pré-moldado, concreto usinado, decadência) e cobra 36,8% sobre a remuneração resultante. O simulador reproduz essa conta.

**O fator de ajuste é um desconto?**

Não. É um teste: se a pessoa física declarou, no curso da obra, mão de obra equivalente a 50% (obras até 350 m²) ou 70% (acima) da remuneração apurada e entregou a DCTFWeb sem interrupção, a aferição sai zerada. O custo total cai 30% a 50% em relação à aferição pura. Se não passa no teste, não há redução parcial. Explicamos com números.

**Minha obra é antiga. Ainda preciso pagar?**

Competências anteriores ao prazo decadencial de 5 anos saem da base — em 2026, tudo até dezembro de 2020. Obra concluída antes disso pode ter INSS zero, mas ainda passa por CNO, aferição e DCTFWeb para a CND ser emitida, e as datas precisam ser comprovadas. Veja a regra.

**Sou construtora. A conta é a mesma?**

Não. Pessoa jurídica não tem fator social nem fator de ajuste, mas, com escrituração contábil regular e centro de custo da obra, apura pela folha real — a aferição indireta vira apenas o teto. Veja o caminho para PJ.

**Quanto custa a assessoria?**

Depende do porte da obra e do caminho de apuração. O orçamento é por escrito, em até 1 dia útil, e separa honorários do INSS a recolher. A simulação no site não tem custo.

**Vocês atendem fora de São Paulo?**

Sim. O processo (CNO, Sero, DCTFWeb) é 100% digital pelo e-CAC. A sede é em Alphaville, Barueri – SP, e o VAU de cada estado está no simulador.

## Precisa da CND de obra?

Envie os dados da obra e receba um orçamento por escrito, com o caminho de apuração e a estimativa do INSS, em até 1 dia útil.

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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a
assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.


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# CND de Obra: o que é, quando é exigida e como obter

URL: https://cnd.alphasolucoes.com/cnd-de-obra

Guia da CND de obra: CNO, aferição do INSS no Sero, DCTFWeb e certidão. Quem precisa, documentos, prazos e exemplo calculado. Assessoria ponta a ponta.

CND de Obra › CND de Obra Guia · Certidão Negativa de Débitos de obra

# CND de obra: o que é e como obter

A certidão que libera a averbação, a venda e o financiamento. Cuidamos do CNO, da aferição do INSS no Sero e da DCTFWeb — com o enquadramento certo, o valor certo.
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O essencial

## Por que a CND de obra trava tanta coisa

Toda construção gera contribuição previdenciária sobre a mão de obra empregada. A Receita Federal só emite a
Certidão Negativa de Débitos da obra depois que esse INSS é apurado — pela aferição no Sero ou pela
contabilidade — e quitado, parcelado ou dispensado. Sem a CND, o cartório não averba a construção na
matrícula; sem averbação, o imóvel não vende com financiamento, não serve de garantia e vale menos.

### Quem precisa

- Proprietário pessoa física que construiu, ampliou ou reformou e vai averbar, vender ou financiar.
- Empresa dona da obra (sede, galpão, loja, clínica) com construção não averbada.
- Construtora ou incorporadora, na entrega da obra e no habite-se.
- Comprador, herdeiro ou banco que exige o imóvel regular antes de fechar.
- Quem recebeu intimação da Receita ou notificação de obra sem CNO.

### O que define o valor

O INSS não é um percentual fixo sobre o custo da obra. Ele depende de quem é o responsável no CNO (pessoa
física tem fator social e fator de ajuste; jurídica não), da idade da obra (decadência), da forma de apurar
(aferição indireta ou contabilidade) e do enquadramento de cada área — coberta ou descoberta, obra nova ou
reforma, alvenaria ou madeira. Dois vizinhos com casas iguais podem pagar valores muito diferentes.

Regra da casa: antes de transmitir qualquer aferição, rodamos a memória de cálculo completa
e mostramos os cenários por escrito. Nada de "coeficiente de mercado" — o número sai da IN RFB nº 2.021/2021.

Como funciona

## O caminho até a CND, etapa por etapa

- 1

### Diagnóstico e documentos

Projeto aprovado, alvará, habite-se (se houver), matrícula, notas e folha da obra. Aqui já sai o enquadramento: PF ou PJ, decadência, fator de ajuste, contabilidade.
- 2

### CNO — Cadastro Nacional de Obras

Inscrição ou correção da obra no e-CAC, com responsável, áreas, categoria e período corretos. Erro de enquadramento aqui é o que infla a conta lá na frente.
- 3

### Aferição no Sero

Apuração da remuneração da mão de obra pela metodologia da Receita — indireta (VAU e áreas) ou pela contabilidade — com todos os redutores e créditos a que a obra tem direito.
- 4

### DCTFWeb Aferição de Obras e DARF

Transmissão da declaração, emissão e pagamento do DARF (à vista ou parcelado). No fator de ajuste aprovado, a declaração sai zerada.
- 5

### CND de obra

Emissão da Certidão Negativa (ou Positiva com Efeitos de Negativa) vinculada ao CNO — pronta para averbação, venda, financiamento ou habite-se.
- 6

### Averbação da construção

Se quiser, seguimos com a averbação na matrícula do imóvel: habite-se, CND, requerimento ao registro de imóveis e acompanhamento até a matrícula atualizada.

Exemplo calculado

## A mesma casa, dois responsáveis

Casa de 523,92 m² com piscina de 19,11 m² em São Paulo, obra nova em alvenaria. VAU de referência 09/2026.

Exemplo calculado

### Responsável pessoa física (CPF)

- PF
- São Paulo
- Obra nova
- 543,03 m² no total

| Custo da obra (COD)
casa × 89% + piscina descoberta × 25%, × VAU | R$ 1.274.361,53 |
| Remuneração da mão de obra
20% × fator social 90% (acima de 400 m²) | R$ 229.385,08 |
| INSS pela aferição indireta | R$ 84.413,71 |
| Com fator de ajuste — custo total
70% da remuneração declarada no curso da obra | R$ 59.089,60 |
| Economia | R$ 25.324,11 (30%) |
Este é o caso típico de casa em condomínio. Se a obra ainda está em andamento, o fator de ajuste é planejável; se já terminou, depende do que foi declarado. Ajustar este exemplo no simulador

Exemplo calculado

### Responsável pessoa jurídica (CNPJ)

- PJ
- São Paulo
- Obra nova
- Sem contabilidade da obra

| Custo da obra (COD)
mesmas áreas, mesmo VAU | R$ 1.274.361,53 |
| Remuneração da mão de obra
20% do COD · sem fator social | R$ 254.872,31 |
| INSS pela aferição indireta | R$ 93.793,01 |
| Fator de ajuste
art. 33 — só obra de pessoa física | não existe para PJ |
R$ 9.379,30 a mais só por estar no CNPJ. Se o imóvel for transferido a pessoa física antes da regularização, o adquirente vira o responsável e as duas rotas de PF se abrem — uma decisão que vale conversar antes de dar entrada. Ajustar este exemplo no simulador

Onde a conta sai errada

## Sete erros de enquadramento que encarecem a CND

A maior parte das aferições caras que revisamos não tem nada de extraordinário — só enquadramento errado no CNO ou no Sero.

- Piscina, quadra ou garagem lançadas como área principal, sem redução de 50% ou 75%
- Reforma ou ampliação declaradas como obra nova, perdendo a redução de 65%
- Obra no CNPJ quando o dono real é pessoa física (ou o inverso), mudando fator social e fator de ajuste
- Período da obra sem comprovação, jogando fora a decadência de competências antigas
- Concreto usinado, argamassa usinada e pré-moldados sem as notas — créditos que a Receita reconhece
- Folha e notas de empreiteiros pagas sem vínculo ao CNO, que não viram crédito na aferição
- PJ com contabilidade regular aferindo pela tabela, quando podia apurar pela folha real

Perfis atendidos

## Aprofunde o seu caso

Pessoa física

### Quero pagar menos com o fator de ajuste

Obra no CPF: declarando a mão de obra no curso da obra, a Receita dispensa 30% a 50% da aferição. É um teste, não um desconto — explicamos como passar. Entender o fator de ajuste
Obra antiga

### Minha obra terminou há mais de 5 anos

Competências decadentes saem da base. Obra concluída até 2020 pode ter a aferição reduzida ou zerada — com prova documental. Ver a regra da decadência
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### Obra grande no CNPJ, com contabilidade

Com escrituração regular e centro de custo da obra, a apuração é pela folha real — a aferição indireta vira só o teto. Apuração pela contabilidade

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Veja também: Simulador de INSSAferição no Sero

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**CND de obra e CND da empresa são a mesma coisa?**

Não. A CND de obra é específica de uma construção, vinculada ao CNO, e certifica que o INSS daquela obra foi apurado e quitado. A certidão da empresa (ou do CPF) trata dos débitos do contribuinte em geral. O cartório pede a da obra para averbar a construção.

**Quando a CND de obra é exigida?**

Para averbar a construção na matrícula do imóvel (Lei 8.212/91, art. 47), na venda de imóvel com construção não averbada, em financiamentos e garantias bancárias, em muitos municípios para o habite-se e em licitações. Sem ela, a casa existe de fato, mas não de direito.

**O que é o CNO?**

Cadastro Nacional de Obras, da Receita Federal — substituiu a matrícula CEI. Toda obra precisa estar inscrita, com responsável, endereço, áreas, categoria e período. É a partir do CNO que se faz a aferição no Sero e que a CND é emitida.

**Quais documentos preciso reunir?**

Projeto aprovado e alvará; habite-se (se já expedido); matrícula do imóvel; documentos do responsável (CPF/CNPJ); notas fiscais, folha e GFIP/eSocial da obra, se houver; para decadência, provas das datas (IPTU, fotos datadas, contratos). Levantamos tudo com você no diagnóstico.

**Quanto tempo leva?**

Com os documentos em mãos, o CNO e a aferição no Sero são feitos em dias; a CND sai logo após a DCTFWeb ser transmitida e o DARF quitado (ou zerado). O prazo total costuma ficar entre 1 e 3 semanas, dependendo do parcelamento e da prefeitura, quando há habite-se pendente.

**Posso parcelar o INSS da obra?**

Sim, pelo parcelamento ordinário da Receita, em até 60 vezes, com parcela mínima. A CND sai como Certidão Positiva com Efeitos de Negativa enquanto o parcelamento estiver em dia — e serve para averbação e venda.

**A Alpha faz também a averbação no cartório?**

Sim. A frente de CND de obra se integra com a de regularização de obras da Alpha Soluções: habite-se, averbação da construção na matrícula, ITBI e escritura. Um só interlocutor do começo ao fim.

## Sua obra precisa da CND?

Envie os dados e os documentos que tiver. Devolvemos o enquadramento, a estimativa do INSS e a proposta em até 1 dia útil.

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# Simulador de INSS de Obra 2026 (Sero) | Alpha Soluções

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Calcule o INSS da sua obra pela metodologia da Receita Federal: aferição indireta, fator de ajuste, decadência e contabilidade. Gratuito, VAU de todos os estados.

CND de Obra›Simulador Sero · IN RFB nº 2.021/2021 · VAU 09/2026

# Simulador de INSS de obra

A mesma conta que a Receita faz na aferição indireta — área equivalente, VAU, fator social, decadência, concreto
usinado e as alíquotas de 36,8% — mais os cenários de fator de ajuste e de contabilidade. Sem cadastro.

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Transparência

## Como o simulador calcula

O motor reproduz a memória de cálculo do Sero e foi conferido contra os exemplos numéricos publicados pela própria
Receita no Manual do Sero. Passo a passo:

| Etapa | Regra |
| Área equivalente | área principal × 89% (casa até 1.000 m²), 90% (multifamiliar), 86% (comercial), 95% (galpão), 98% (popular) — art. 25, § 6º |
| Área complementar | coberta × 50% · descoberta × 25% — art. 25, § 9º |
| Custo da obra (COD) | área para cálculo × VAU da UF e destinação — art. 25 |
| Remuneração (RMT) | COD × 20% (alvenaria) ou 15% (madeira/mista) × fator social (só PF) × categoria (reforma 35%, demolição 10%) — arts. 25 e 26 |
| Decadência | RMT × meses não decadentes ÷ meses da obra — art. 29 |
| Créditos | (−) remunerações já declaradas no CNO · (−) 5% do COD × % de concreto usinado da UF — arts. 31 e 32 |
| Contribuições | base × 36,8% (20% patronal + 8% segurados + 3% RAT + 5,8% terceiros) — art. 19 |
| Fator de ajuste | PF com créditos ≥ 50% (até 350 m²) ou 70% (acima) da RMT e DCTFWeb ininterrupta → débito zero — art. 33 |

### O que o simulador não faz

- Não lê o VAU do mês da aferição no Sero — usa a tabela de referência de 09/2026.
- Não calcula obra não predial (pontes, redes, pavimentação), que segue outra metodologia.
- Não combina várias destinações ou categorias na mesma obra — isso é feito bloco a bloco na assessoria.
- Não substitui a prova documental da decadência nem a conferência do responsável no CNO.

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**O resultado do simulador é o valor que vou pagar?**

É uma estimativa pela metodologia oficial (IN RFB nº 2.021/2021), com o VAU de referência da sua UF. O valor final sai da aferição no Sero, com o VAU do mês da aferição e o enquadramento conferido nos documentos. Diferenças de alguns por cento são normais; diferenças grandes indicam enquadramento diferente — e é isso que a assessoria resolve.

**O que é o VAU?**

Valor Atualizado Unitário: o custo por m² que a Receita atribui a cada tipo de obra em cada estado, atualizado mensalmente pelo Sinapi e revisto em janeiro pelo CUB. Em São Paulo, casa (residencial unifamiliar) está em R$ 2.705,27/m² na competência 09/2026. Só é lido oficialmente dentro do Sero.

**Por que o simulador pergunta se a obra é de pessoa física ou jurídica?**

Porque o fator social (redução de 10% a 80% da remuneração) e o fator de ajuste só existem para pessoa física. A mesma casa no CNPJ paga cerca de 11% a mais na aferição indireta — e, se a PJ tem contabilidade, a apuração nem é por aqui.

**O simulador considera obra em andamento?**

Sim. Para obra em andamento ou não iniciada, ele mostra o cenário de planejamento do fator de ajuste: quanto de mão de obra precisa ser declarado no curso da obra para a aferição sair zerada, e o custo total desse caminho.

**E se a obra tiver mais de uma destinação (casa + loja, por exemplo)?**

O simulador trabalha com uma destinação por vez. Obras mistas, com várias categorias (parte nova, parte reforma) ou várias edificações, calculamos na assessoria, bloco a bloco, como o Sero faz.

**Meus dados ficam guardados?**

Não. O cálculo roda inteiramente no seu navegador; nada é enviado a servidor. Só quando você clica em "Pedir orçamento" os dados vão, com o seu consentimento, para a equipe.

## Gostou do número? Vamos confirmar com os documentos.

Peça um orçamento com os dados da simulação. Devolvemos por escrito o caminho de apuração, a estimativa conferida e os honorários.

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# Aferição de Obra no Sero: como a Receita calcula o INSS

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Passo a passo da aferição indireta do INSS de obra: área equivalente, VAU, fator social, créditos e alíquotas de 36,8%. Tabela VAU de SP e exemplos calculados.

CND de Obra › Aferição no Sero Metodologia · IN RFB nº 2.021/2021 · Manual do Sero

# Aferição de obra no Sero: a conta da Receita, aberta

Área, VAU, mão de obra presumida, redutores e 36,8%. Entenda cada linha da aferição indireta — e onde o enquadramento certo muda o valor.
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Passo a passo

## Da área ao DARF em seis etapas

### 1. Área para cálculo

A área principal do projeto é convertida em área equivalente pelo percentual da destinação: 89% para casa
(85% acima de 1.000 m²), 90% para prédio residencial, 86% para comercial, 95% para galpão, 98% para
habitação popular. Áreas complementares entram por 50% (cobertas) ou 25% (descobertas).

### 2. Custo da obra (COD)

Área para cálculo × VAU. O VAU é o custo por m² que a Receita atribui a cada destinação em cada UF, lido no
Sero no mês da aferição. Referência para São Paulo, competência 09/2026:

| Destinação | VAU (R$/m²) |
| Residencial unifamiliar (casa) | R$ 2.705,27 |
| Residencial multifamiliar (prédio, sobrados) | R$ 2.359,48 |
| Comercial — salas e lojas | R$ 2.685,96 |
| Galpão industrial | R$ 1.265,41 |
| Casa popular (interesse social) | R$ 1.517,13 |
| Conjunto habitacional popular | R$ 1.517,13 |
Tabela de referência para estimativa. O simulador tem o VAU de todos os estados.

### 3. Remuneração da mão de obra (RMT)

COD × 20% (alvenaria) ou 15% (madeira ou mista), multiplicado pelas reduções cumulativas: fator social (só
pessoa física), categoria (reforma 35%, demolição 10%), destinação específica (edifício-garagem 80%) e
pré-moldado (30%, com notas de ao menos 40% do COD).

| Fator social (PF) — área da categoria | Entra por |
| de 0 a 100 m² | 20% |
| de 100 a 200 m² | 40% |
| de 200 a 300 m² | 55% |
| de 300 a 400 m² | 70% |
| acima de 400 m² | 90% |

### 4. Decadência

RMT × (meses não decadentes ÷ meses da obra). Em 2026, competências até 12/2020 estão fora. Regra e provas.

### 5. Créditos

Saem da base as remunerações já declaradas e vinculadas ao CNO (atualizadas pela Selic) e o crédito de
concreto ou argamassa usinada: 5% do COD × percentual da UF e destinação (Anexo I).

### 6. Contribuições

| Contribuição (código de receita) | Alíquota |
| Contribuição patronal (1138-01) | 20% |
| Contribuição dos segurados (1082-01) | 8% |
| GILRAT / RAT (1646-01) | 3% |
| Salário-educação (1170-01) | 2,5% |
| INCRA (1176-01) | 0,2% |
| SENAI (1181-01) | 1% |
| SESI (1184-01) | 1,5% |
| SEBRAE (1200-01) | 0,6% |
| Total sobre a base | 36,8% |
Para pessoa física, entra ainda o teste do fator de ajuste; para PJ com contabilidade, a apuração pela escrituração.

Exemplos calculados

## Enquadramento na prática

Exemplo calculado

### Loja de 400 m² no CNPJ

- PJ
- São Paulo
- Comercial — salas e lojas
- Obra nova · alvenaria

| Área para cálculo
86% de equivalência | 344 m² |
| Custo da obra (COD)
× VAU comercial R$ 2.685,96 | R$ 923.970,24 |
| Remuneração (20%, sem fator social) | R$ 184.794,05 |
| INSS (36,8%) | R$ 68.004,21 |
Sem contabilidade, este é o valor. Com escrituração regular e centro de custo, a base passa a ser a folha real da obra. Ajustar este exemplo no simulador

Exemplo calculado

### Reforma de 200 m² em casa, no CPF

- PF
- São Paulo
- Residencial unifamiliar
- Reforma · alvenaria

| Custo da obra (COD)
89% × VAU casa | R$ 481.538,06 |
| Remuneração
20% × fator social 40% × reforma 35% | R$ 13.483,07 |
| INSS (36,8%) | R$ 4.961,77 |
| Se fosse lançada como obra nova
mesma área, categoria errada | R$ 14.176,48 |
A categoria certa vale R$ 9.214,71. Reforma exige comprovação da edificação preexistente — matrícula, IPTU, habite-se anterior. Ajustar este exemplo no simulador

Antes de transmitir

## O que conferimos linha a linha

- Responsável no CNO: PF, PJ ou PF equiparada — muda fator social e fator de ajuste
- Destinação e faixa de equivalência de cada bloco de área
- Áreas complementares discriminadas no projeto, cobertas ou descobertas
- Categoria de cada área: nova, acréscimo, reforma ou demolição, com as provas
- Período da obra e competências decadentes, com documentos do art. 42
- Notas de concreto usinado, argamassa usinada e pré-moldados
- Remunerações declaradas e efetivamente vinculadas ao CNO
- VAU da competência da aferição e decomposição por código de receita

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## Uma frente especializada da Alpha Soluções

A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis
da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero
e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma,
não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na
matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.

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Veja também: Simulador de INSSCND de obra

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**O que é o Sero?**

Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, da Receita Federal, no e-CAC. É onde se informa a obra inscrita no CNO, se apura a remuneração da mão de obra (aferição indireta ou pela contabilidade), se geram a DCTFWeb Aferição de Obras e o DARF, e de onde sai a CND.

**O que é aferição indireta?**

É o cálculo do INSS por presunção, quando não há contabilidade da obra: a Receita estima o custo pela área e pelo VAU, presume o percentual de mão de obra (20% ou 15%) e aplica as reduções previstas na IN. É o caminho de toda obra de pessoa física e de PJ sem escrituração regular.

**O VAU muda todo mês?**

Sim. Ele acompanha a variação mensal do custo do m² do Sinapi e é revisto em janeiro pelo CUB de cada capital. Usa-se o VAU do mês em que a aferição é feita, não o do fim da obra — por isso adiar a regularização costuma encarecer.

**O que entra como área complementar?**

Quadra esportiva, piscina, garagem ou estacionamento térreo fora da projeção do corpo principal e áreas de posto de gasolina. Coberta entra por 50%; descoberta, por 25%. Se o projeto não discrimina, entra como principal, sem redução — um erro comum que custa caro.

**Posso corrigir uma aferição já transmitida?**

Sim, por retificação no próprio Sero, dentro do prazo, quando há erro de enquadramento (destinação, categoria, área, responsável). Conferimos aferições já feitas linha a linha e retificamos quando o número está errado.

## Quer a aferição feita — ou conferida — por quem lê a norma?

Envie os dados da obra. Rodamos a memória de cálculo completa e devolvemos os cenários por escrito antes de transmitir qualquer coisa.

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assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.


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# Fator de Ajuste do INSS de Obra: como funciona e quanto economiza

URL: https://cnd.alphasolucoes.com/fator-de-ajuste

O fator de ajuste zera a aferição do INSS de obra de pessoa física que declarou 50% ou 70% da mão de obra. Regra, exemplos com números e como planejar.

CND de Obra › Fator de ajuste Art. 33 da IN RFB nº 2.021/2021 · só pessoa física

# Fator de ajuste: como pagar menos INSS de obra, de verdade

Obra de pessoa física que declara a mão de obra no curso da construção tem a aferição zerada. É um teste, não um desconto — e passar nele é questão de planejamento.
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A regra

## O que a norma diz — e o que o mercado inventa

Muita propaganda vende o fator de ajuste como "desconto de 60%". Não é. O art. 33 da IN RFB nº 2.021/2021
estabelece um teste com duas condições cumulativas, e o resultado é tudo ou nada:

-
As remunerações declaradas para a obra — funcionários próprios, empreiteiros com retenção e GPS espontânea —
somadas e atualizadas pela Selic, cobrem pelo menos 50% da remuneração apurada (obras até
350 m²) ou 70% (acima de 350 m²).

- A DCTFWeb foi entregue sem interrupção durante todo o período de execução da obra.

Passou: a DCTFWeb Aferição de Obras sai zerada e a CND é emitida. Não passou: paga-se o
apurado, abatido do que já foi recolhido. E só existe para obra predial cujo responsável no CNO é
pessoa física não equiparada a empresa.

### Então quanto se economiza?

O responsável já recolheu 36,8% sobre 50% ou 70% da remuneração. A economia real é o que ficou dispensado:
50% da aferição pura em obras até 350 m², 30% acima disso. É menos do que o folheto promete,
e é o que a norma entrega — todo mês, na conta certa.

Atenção ao baseline. Créditos que não atingem o limiar apenas antecipam o pagamento. Declarar
"um pouco" não reduz nada; declarar o suficiente reduz muito. É o planejamento que separa os dois cenários.

Exemplos calculados

## Duas casas, dois limiares

Pessoa física, São Paulo, obra nova em alvenaria, VAU de referência 09/2026.

Exemplo calculado

### Casa de 300 m² + piscina de 25 m² — limiar de 50%

- PF
- 325 m² no total (até 350 m²)
- Fator social 70%

| Remuneração apurada (RMT) | R$ 103.490,10 |
| INSS pela aferição indireta pura
sem nenhuma declaração no curso da obra | R$ 38.084,36 |
| Mínimo a declarar no curso da obra
50% da RMT | R$ 51.745,05 |
| Contribuições sobre esse mínimo (36,8%)
custo total do caminho do fator de ajuste | R$ 19.042,18 |
| Saldo na DCTFWeb da aferição
dispensado | R$ 0,00 |
| Economia | R$ 19.042,18 (50%) |
Uma obra de 18 meses precisaria declarar, em média, R$ 2.874,73 por mês de mão de obra vinculada ao CNO. Ajustar este exemplo no simulador

Exemplo calculado

### Casa de 523,92 m² + piscina de 19,11 m² — limiar de 70%

- PF
- 543,03 m² no total (acima de 350 m²)
- Fator social 90%

| Remuneração apurada (RMT) | R$ 229.385,08 |
| INSS pela aferição indireta pura | R$ 84.413,71 |
| Mínimo a declarar no curso da obra
70% da RMT | R$ 160.569,55 |
| Contribuições sobre esse mínimo (36,8%)
custo total do caminho do fator de ajuste | R$ 59.089,60 |
| Saldo na DCTFWeb da aferição
dispensado | R$ 0,00 |
| Economia | R$ 25.324,11 (30%) |
Acima de 350 m² a economia cai para 30% — ainda assim, é a única forma de pessoa física reduzir a aferição além do fator social. Ajustar este exemplo no simulador

## Como planejamos o fator de ajuste numa obra em andamento

- 1

### Meta mensal de declaração

Calculamos a RMT da obra e o limiar (50% ou 70%), e distribuímos o mínimo a declarar pelo cronograma.
- 2

### Vínculo ao CNO

Funcionários, empreiteiros e GPS ligados à inscrição da obra no eSocial/GFIP, para virarem crédito na aferição.
- 3

### DCTFWeb sem lacunas e aferição zerada

Calendário de entregas mês a mês; no fim, aferição no Sero com o fator de ajuste e emissão da CND.

Quando não se aplica

## Situações em que o fator de ajuste não existe

Nesses casos o caminho é outro: aferição indireta com fator social, decadência e créditos de material, ou apuração pela contabilidade para PJ. O simulador mostra qual.

- Obra cujo responsável no CNO é pessoa jurídica
- Pessoa física equiparada a empresa: incorporador, loteador, sócio ostensivo de SCP, empresário individual
- Obra concluída sem nenhuma remuneração declarada e vinculada ao CNO
- Períodos sem DCTFWeb entregue no curso da obra (salvo dispensas do § 1º)
- Obra não predial (pontes, redes, pavimentação), que segue outra metodologia

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Veja também: Simular a minha obraCND de obraDecadência

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**O fator de ajuste dá quanto de desconto?**

Nenhum "desconto" no sentido usual. Se a obra passa no teste do art. 33, a DCTFWeb da aferição sai zerada; o que o responsável desembolsou foram as contribuições sobre 50% ou 70% da remuneração, no curso da obra. Na comparação com a aferição indireta pura, o custo total cai 50% (obras até 350 m²) ou 30% (acima). Se não passa, paga o apurado — não há meio-termo.

**Vale para empresa?**

Não. O art. 33 da IN RFB nº 2.021/2021 restringe o fator de ajuste a obra predial de responsabilidade de pessoa física. Incorporador, loteador, sócio ostensivo de SCP e empresário individual são equiparados a PJ e também ficam de fora.

**Minha obra já terminou. Ainda dá?**

Depende do que foi declarado enquanto ela acontecia. O teste olha as remunerações vinculadas ao CNO (eSocial, GFIP, notas de empreiteiras com retenção) atualizadas pela Selic, e exige DCTFWeb entregue sem interrupção. Se a folha existiu mas não foi vinculada ao CNO, há casos em que se corrige; se nunca houve declaração, o caminho é a aferição indireta — com fator social, decadência e créditos de material.

**E se eu declarar 40% e não chegar a 50%?**

Créditos abaixo do limiar são neutros: abatem o débito da aferição na mesma proporção em que foram recolhidos. Você não perde o que pagou, mas também não ganha nada além de antecipar. Por isso o planejamento precisa mirar o limiar com folga.

**Qual é a área que define o limiar de 50% ou 70%?**

A área total do projeto: principais mais complementares (piscina, garagem). Uma casa de 330 m² com piscina de 30 m² tem 360 m² e cai na faixa de 70%.

**Como a Alpha ajuda numa obra em andamento?**

Montamos o plano de declaração: quanto de mão de obra precisa constar por mês, como vincular funcionários e empreiteiros ao CNO, o calendário de DCTFWeb e os documentos a guardar. No fim, rodamos a aferição com o fator de ajuste e emitimos a CND.

## Obra no CPF, em andamento ou para começar?

É o melhor momento para planejar o fator de ajuste. Envie área, cronograma e situação da folha e devolvemos o plano de declaração com o custo total estimado.

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# Decadência do INSS de Obra: obra antiga pode pagar menos

URL: https://cnd.alphasolucoes.com/decadencia-inss-obra

Obra concluída há mais de 5 anos tem competências decadentes fora da base do INSS. Em 2026, até 12/2020. Regra, provas exigidas e exemplos calculados.

CND de Obra › Decadência Art. 29 e 42 da IN RFB nº 2.021/2021 · art. 173 do CTN

# Obra antiga? A decadência pode reduzir ou zerar o INSS

Competências até dezembro de 2020 estão fora da base numa aferição feita em 2026. O que decide é a prova das datas — e é isso que montamos antes de dar entrada.
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A regra

## Cinco anos, contados do jeito da Receita

O direito de a Receita lançar a contribuição de cada mês da obra se extingue em cinco anos, contados do
primeiro dia do ano seguinte. Na prática, ao longo de 2026, tudo até dezembro de 2020 está
decadente; janeiro de 2021 em diante, não. A remuneração apurada na aferição é reduzida na proporção
dos meses decadentes — e obra inteira dentro do período decadente tem base zero.

### O que não muda

A obra continua precisando de CNO, aferição no Sero e DCTFWeb para a CND ser emitida. A decadência elimina o
débito, não o procedimento. E a Receita só aceita a decadência com prova documental do início e do término
(art. 42, §§ 2º a 4º).

Momento importa. Uma obra concluída em 2021 ganha a decadência integral em 2027. Às vezes
vale organizar os documentos agora e transmitir na virada do ano; às vezes a venda não espera. Calculamos os
dois cenários.

Exemplos calculados

## Parcial e integral

Pessoa física, São Paulo, casa em alvenaria, aferição em 2026, VAU de referência 09/2026.

Exemplo calculado

### Casa de 250 m² construída de 01/2017 a 06/2021

- PF
- 54 meses de obra
- 48 meses decadentes (até 12/2020)

| Remuneração apurada (RMT)
20% do COD × fator social 55% | R$ 66.211,48 |
| INSS sem decadência | R$ 24.365,83 |
| × período não decadente
6 de 54 meses | 11,1% |
| INSS com decadência | R$ 2.707,31 |
| Redução | R$ 21.658,51 |
Seis meses de 2021 ainda pagam. Em 2027, esta obra ficaria integralmente decadente. Ajustar este exemplo no simulador

Exemplo calculado

### Casa de 180 m² construída de 03/2018 a 12/2019

- PF
- 22 meses de obra
- Período integralmente decadente

| INSS sem decadência | R$ 12.758,83 |
| × período não decadente
0 de 22 meses | 0% |
| INSS com decadência | R$ 0,00 |
Débito zero, CND emitida — desde que alvará, habite-se, notas e fotos datadas sustentem as datas. Sem prova, a Receita trata a obra como recente. Ajustar este exemplo no simulador

Provas

## Documentos que sustentam as datas da obra

Reunimos e organizamos o conjunto probatório antes de transmitir. Quanto mais fontes independentes coincidirem, mais sólida a decadência.

- Alvará de construção e habite-se, com datas de expedição
- Projeto aprovado e ART/RRT do responsável técnico
- Notas fiscais de material e contratos de empreitada datados
- Carnês de IPTU com evolução da área construída
- Fotos, vídeos e imagens de satélite datadas
- Matrícula, escritura e certidões do registro de imóveis
- Contas de luz e água em nome do imóvel
- Laudo de avaliação ou vistoria com data da conclusão

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Veja também: Simular com as datas da obraCND de obra

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**Obra concluída até 2020 não paga nada?**

Se todo o período de execução está em competências decadentes (até 12/2020 para aferição em 2026) e as datas são comprovadas, a base da aferição é zero. Mas a obra ainda precisa do CNO, da aferição no Sero e da DCTFWeb para a CND sair — o procedimento é o mesmo, o débito é que não existe.

**Como a Receita conta o prazo?**

Pelo art. 173 do CTN: cinco anos a partir do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido feito. Na prática, a competência de um ano fica decadente no sexto ano seguinte — por isso, ao longo de 2026, as competências de 2020 saem e as de 2021 ainda não.

**Quais documentos provam as datas?**

A IN (art. 42, §§ 2º a 4º) aceita, entre outros: alvará e habite-se, projeto aprovado, notas fiscais de material com data, contratos de empreitada, fotos e imagens datadas (inclusive de satélite), carnês de IPTU com área construída, laudo de avaliação, escrituras e certidões do cartório. Quanto mais fontes coincidirem, mais sólido.

**Vale para obra de empresa?**

Sim. A decadência é do crédito tributário, não do responsável. Vale para PF e PJ, e para PJ é uma das poucas reduções disponíveis na aferição indireta.

**Decadência parcial: como fica?**

A remuneração apurada é reduzida na proporção dos meses decadentes. Obra de 48 meses com 24 decadentes paga sobre metade da base. O simulador calcula pelas datas de início e fim.

**Posso simplesmente declarar que a obra é antiga?**

Não. Sem prova documental a Receita considera a obra dentro do período não decadente, e a declaração falsa expõe a multa. O trabalho é montar o conjunto probatório antes de dar entrada.

## Tem uma obra antiga sem CND?

Envie as datas e o que tiver de documento. Devolvemos a fração decadente, a estimativa do INSS e a lista de provas que faltam.

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# CND de Obra para Construtoras: apuração pela contabilidade

URL: https://cnd.alphasolucoes.com/contabilidade-regular-obra

Obra no CNPJ com contabilidade regular apura o INSS pela folha real, não pela tabela. Auditoria da escrituração, retenções, DCTFWeb e CND para construtoras.

CND de Obra › Construtoras e incorporadoras Pessoa jurídica · art. 17, § 1º, da IN RFB nº 2.021/2021

# Construtoras e incorporadoras: CND de obra pela contabilidade

Com escrituração regular e centro de custo, o INSS da obra é apurado pela remuneração real — e a aferição indireta vira apenas o teto. Auditamos a escrituração, fechamos a apuração e emitimos a CND.
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Dois caminhos

## Tabela ou folha real

Para pessoa jurídica a IN prevê duas formas de apurar. Aferição indireta: custo presumido pela
área e pelo VAU, 20% de mão de obra, sem fator social e sem fator de ajuste — obrigatória para PJ desobrigada
de escrituração ou com contabilidade irregular (art. 37). Apuração pela contabilidade: base é
a remuneração efetivamente registrada no centro de custo da obra — folha própria, empreiteiras com retenção,
autônomos — quando a escrituração é regular (art. 17, § 1º).

A diferença costuma ser grande. A aferição presume que 20% do custo da obra é mão de obra tributável; uma obra
industrializada, com pré-moldados, terceirização formal e retenções em dia, registra bem menos do que isso. E
o que já foi recolhido no curso da obra abate integralmente.

### O que a Receita exige para aceitar a contabilidade

- Diário e Razão (ou ECD) transmitidos, com a obra em centro de custo próprio.
- Folha da obra no eSocial vinculada ao CNO, com as contribuições recolhidas.
- Notas de cessão de mão de obra com retenção de 11% (ou 3,5%) destacada e recolhida.
- Coerência entre razão, eSocial, DCTFWeb e notas — é aqui que a maioria tropeça.

Empresa dona da obra, mas não construtora? Sede, galpão, loja ou clínica construída no CNPJ
seguem a mesma lógica: com contabilidade regular e a obra em centro de custo, apura-se pela folha; sem, pela
tabela. Vale checar antes de dar entrada — inclusive se a transferência do imóvel para pessoa física muda o
cenário.

Exemplos calculados

## O teto e o que fica abaixo dele

Pessoa jurídica, São Paulo, obra nova em alvenaria com concreto usinado. VAU de referência 09/2026.

Exemplo calculado

### Edifício residencial de 3.500 m²

- PJ
- Residencial multifamiliar
- Concreto usinado (6,35% SP)

| Custo da obra (COD)
3.010 m² (86% acima de 1.000 m²) × VAU | R$ 7.102.034,80 |
| Remuneração presumida (20%) | R$ 1.420.406,96 |
| (−) crédito de concreto usinado | R$ 22.548,96 |
| Teto — aferição indireta (36,8%) | R$ 514.411,74 |
| Pela contabilidade: contribuições sobre a folha real
folha registrada de 12% do COD (R$ 852.244,18) × 36,8% — já recolhidas mês a mês no eSocial | R$ 313.625,86 |
| Saldo a pagar na aferição
as contribuições recolhidas sobre a folha são aproveitadas como crédito; a DCTFWeb sai zerada | R$ 0,00 |
Pela contabilidade, o INSS da obra é o que a empresa já recolheu sobre a folha ao longo da construção — e esse valor entra como crédito na aferição, que sai zerada. A aferição indireta só serve de comparação.
A folha de 12% do custo é ilustrativa; depende da escrituração real e das retenções registradas. Ajustar este exemplo no simulador

Exemplo calculado

### Galpão industrial de 2.000 m²

- PJ
- Galpão industrial
- Concreto usinado (2,96% SP)

| Custo da obra (COD)
95% de equivalência × VAU galpão | R$ 2.404.279,00 |
| Remuneração presumida (20%) | R$ 480.855,80 |
| (−) crédito de concreto usinado | R$ 3.558,33 |
| Teto — aferição indireta (36,8%) | R$ 175.645,47 |
| Sem informar o concreto usinado
crédito perdido por falta de nota | R$ 176.954,93 |
Galpão com estrutura pré-moldada e notas de ao menos 40% do COD ainda reduz a remuneração presumida em 70% — na aferição indireta, é a maior alavanca de PJ. Ajustar este exemplo no simulador

## Como trabalhamos com a sua carteira de obras

- 1

### Auditoria da escrituração

Centro de custo, folha no eSocial, retenções de terceiros e vínculo de tudo ao CNO — antes de a Receita olhar.
- 2

### Dois cenários por obra

Apuração pela contabilidade e aferição indireta (teto), com memória de cálculo padronizada para a diretoria e o contador.
- 3

### Sero, DCTFWeb e CND

Transmissão, DARF ou parcelamento e emissão da CND por obra, com calendário consolidado do grupo.

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Para quem é

## Perfis que atendemos nesta frente

- Construtoras com obras próprias ou por administração
- Incorporadoras na entrega, habite-se e individualização das matrículas
- Empresas que construíram sede, galpão, loja ou clínica no CNPJ
- Holdings patrimoniais e fundos com carteira de imóveis construídos
- Escritórios de contabilidade que precisam de apoio especializado no Sero
- Empresas intimadas pela Receita por obra sem CNO ou sem aferição

Alpha Soluções

## Uma frente especializada da Alpha Soluções

A Alpha Soluções atua há mais de uma década em regularização e transações imobiliárias — obras, averbações, imóveis
da União, escrituras e due diligence. A frente de CND de obra reúne a equipe que cuida do CNO, da aferição no Sero
e da DCTFWeb, sempre com a memória de cálculo da Receita Federal aberta na mesa: cada obra é enquadrada pela norma,
não por tabela de terceiros. E, com a CND em mãos, cuidamos também da averbação da construção na
matrícula do imóvel — o passo que de fato regulariza a casa para venda e financiamento.

Sede em Alphaville, Barueri – SP · Atendimento digital em todo o Brasil pelo e-CAC ·
alphasolucoes.com

Veja também: Simular o teto da obraAferição no SeroDecadência

Dúvidas frequentes

## Perguntas e respostas

**Quem pode apurar pela contabilidade?**

Pessoa jurídica com escrituração contábil regular — Diário e Razão ou ECD — em que a obra tenha centro de custo próprio, com a mão de obra e os serviços de terceiros lançados por obra. Empresas do lucro presumido e do Simples que só mantêm Livro Caixa estão desobrigadas de escrituração e vão para a aferição indireta (art. 12 e art. 37).

**Pela contabilidade sempre sai mais barato?**

Na maior parte das obras formais, sim: a base é a remuneração efetivamente paga, sem a presunção de 20% do custo. Mas depende da folha real e dos serviços com retenção. Por isso rodamos os dois cenários — a aferição indireta é o teto e a PJ pode, se quiser, optar por ela (art. 17, § 1º, III).

**E as empreiteiras e subcontratadas?**

Serviços de terceiros com cessão de mão de obra entram com a retenção de 11% (ou 3,5% na desoneração) destacada em nota e recolhida pela contratante. Notas sem retenção ou sem vínculo ao CNO viram problema na apuração — auditamos isso antes.

**Incorporação: uma CND por obra ou por unidade?**

A CND é vinculada ao CNO da obra. Na incorporação, a certidão da obra libera a averbação da construção e a individualização das matrículas das unidades; a partir daí cada unidade segue com a sua.

**A Receita pode desconsiderar a contabilidade?**

Sim, se a escrituração for irregular, sem centro de custo, com omissões ou divergências entre folha, eSocial e razão. Aí a apuração cai para a aferição indireta. A revisão prévia da escrituração da obra é o que evita isso.

**Vocês atendem volume — várias obras e várias empresas do grupo?**

Sim. Trabalhamos com construtoras, incorporadoras e holdings patrimoniais com carteira de obras, com memória de cálculo padronizada por obra e calendário de DCTFWeb consolidado.

## Obras no CNPJ aguardando CND?

Envie a relação das obras, o regime tributário e o estado da escrituração. Devolvemos os cenários por obra e a proposta para o conjunto.

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Cada obra é analisada individualmente a partir dos documentos e do cadastro no CNO. Estimativas são referenciais e a
assessoria não implica garantia de valor ou de resultado específico.


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O que acontece depois

- Conferimos o enquadramento: responsável, destinação, período, documentos.
- Rodamos a memória de cálculo pela metodologia do Sero.
- Enviamos a proposta por escrito, com o INSS estimado e os honorários.

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